Name: 세상에서 가장 친절한 재개발·재건축
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세상에서 가장 친절한 재개발·재건축

장귀용 저 | 메이트북스 | 2022년 10월 20일

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품목정보

품목정보
발행일	2022년 10월 20일
쪽수, 무게, 크기	264쪽 \| 424g \| 15322517mm

중고도서 소개

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중고상품 상태
상태정도(외관)	사용흔적
전반적인 상태 새 상품에 가까움 겉표지 변색 없음, 얼룩 없음 낙서 없음, 찢어진 부분 없음 겉 표지 있음 책등, 책배, 책아래위 변색 없음, 얼룩 없음 낙서 없음, 닳은 흔적 없음 책등 접힌 흔적 없음	전반적인 상태 거의 없음 내지(면지) 변색 없음, 얼룩 없음, 물리적 변형 없음 내지 접힌 흔적, 찢어진 부분 없음, 낙서 없음 제본탈착 없음
전반적인 상태 약간 헌 책 (사용감 약간 있음) 겉표지 희미한 변색 있음, 약간의 얼룩 있음 (1cm 내) 낙서 없음, 찢어진 부분 없음 겉 표지 있음 접힌 흔적 있음 (1cm 내) 책등, 책배, 책아래위 희미한 변색 있음, 약간의 얼룩 있음 (1cm 내) 낙서 없음, 닳은 흔적 약간 있음 책등 접힌 흔적 없음	전반적인 상태 약간 있음 내지(면지) 변색 없음, 얼룩 없음, 물리적 변형 없음 내지 접힌 흔적 약간 있음 (5페이지 이내) 찢어진 부분 없음, 낙서 없음 제본탈착 없음
전반적인 상태 헌 책 (사용감 많이 있음) 겉표지 전체적으로 변색 있음, 얼룩 등 오염 있음 (2cm 내) 낙서 있음, 찢어진 부분 없음 겉 표지 없음 접힌 흔적 있음, 래핑 흔적 있음 정가 및 ISBN이 동일한 도서이나 표지 이미지 다름 책등, 책배, 책아래위 전체적으로 변색 있음, 얼룩 등 오염 있음 (2cm 내) 낙서 있음, 닳은 흔적 있음 책등 접힌 흔적 있음	전반적인 상태 있음 내지(면지) 내지 변색 있음, 얼룩 있음, 물리적 변형 없음 내지 접힌 흔적 있음 (10페이지 이내) 찢어진 부분 있음 (1cm 내) 5페이지 이내 필기 및 밑줄 등 있음 (단, 참고서, 수험서는 매입불가) 제본탈착 없음 본문 읽기에 지장 없는 부록 및 구성품 없음 (세트도서 박스 등)
전반적인 상태 헌 책 (사용감이 많이 있고, 오염있음) 겉표지 변색이 심함, 얼룩 등 심한 오염 있음 (2cm 초과) 심한 낙서 있음 물에 젖은 흔적 있음, 곰팡이 있음 책등, 책배, 책아래위 변색이 심함, 얼룩 등 심한 오염 있음 (2cm 초과) 심한 낙서 있음 물에 젖은 흔적 있음, 곰팡이 있음 모서리 깨짐, 책등 파손 있음	전반적인 상태 많음 내지(면지)/부속물 변색이 심함, 얼룩 등 심한 오염 있음 (2cm 초과) 전체적으로 구겨짐, 뒤틀림 있음 찢어진 부분 있음 (1cm 초과) 물에 젖은 흔적 있음, 곰팡이 있음 페이지 또는 글자 등의 인쇄 오류 있음 5페이지 초과 필기 및 밑줄 등 있음 제본탈착 있음 (낙장, 분책) 부속물 없음

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책소개

들어가며 | 서울과 수도권 주택공급의 핵심은 재개발·재건축이다 1장 재개발·재건축이 뜨는 이유 _ 주거문제의 유일무이한 해법 이제는 재개발·재건축이 부동산 투자의 답이다 재개발·재건축이란 무엇이고 어떤 것인가 재개발·재건축 투자 전에 꼭 알아야 할 필수용어 4가지 재개발·재건축, 돈 되는 지역 찾는 3가지 키워드 2장 출항 전부터 선원들이 단합하기 _ 조합설립 전후 벌어질 일들 재개발·재건축 사업은 조합원 간의 단합과 소통이 중요하다 초기에 투자하려면 10년 단위 기본계획부터 봐야 한다 정비구역 지정은 본게임, 적극적으로 움직여야 한다 조합 집행부는 살림꾼, 사업 속도를 결정짓는다 3장 선장보다 중요한 항해사·기관장 뽑기 _ 협력사·관계사의 중요성 재개발·재건축에 있어 협력사·관계사가 무엇보다 중요하다 첫 설계를 잘해야 명품단지가 된다 PM·CM은 심부름꾼이 아니라 조언자를 뽑아야 한다 신탁이나 공동시행 방식으로 금융 부담을 줄일 수 있다 시공사 선정을 둘러싼 과열 입찰 경쟁은 좋지 않다 4장 밑그림을 잘못 그리면 덧칠로 허송세월이다 _ 인허가 단계에서 주의할 점 인허가 절차는 생각보다 오래 걸리니 단단히 준비하자 사업시행은 사전 매뉴얼이니 허용범위부터 정확하게 파악하자 혹하는 시공제안의 함정, 대안·특화설계의 장단점을 알자 쏟아지는 무상옵션, 하지만 세상에 공짜는 없다 인허가 단계에서 돌발 리스크 관리는 이렇게 하자 5장 ‘주는 돈, 받는 돈’은 결국 조삼모사 _ 관리처분 때 손해 안 보는 법 관리처분, 제대로 알고 대응하자 매입 전부터 분양 자격 확인은 필수다 종전자산평가·비례율이 높다고 꼭 좋은 것은 아니다 수익성·세금 양쪽 모두 살펴 입주권을 결정하자 기부채납과 현금납부로 부지효율을 높일 수 있다 6장 청약작전이 늘어지면 사상자가 속출한다 _ 이주·철거 전략 이주와 철거에도 전략이 필요하다 이주 협상, 재면 잴수록 비용과 시간이 급증한다 갭투자도 전략적으로, 세입자 들일 땐 특약을 활용하자 추가로 투자할 수 있는 대체주택제도 200% 활용법 7장 쓸 땐 쓰고 아낄 땐 아껴야 명품단지가 된다 _ 품질과 비용의 상관관계 명품단지를 만들면 그만큼 가치가 높아진다 비용 아끼고 수익성 올리려다 하자와 소음이 발생한다 화려한 커뮤니티와 컨시어지, 제대로 운영 못하면 관리비만 샌다 피할 수 없는 공사비 증액, 꼼꼼한 자료조사가 필수다 8장 성공한 사업은 마무리가 좋다 _ 입주와 조합 해산 입주와 청산 절차, 사실상 사업의 마무리 단계 급전만 있다면 보류지가 최고의 선택지다 입주 후 하자, 단체 대응으로 제대로 보상받자 최대의 적인 ‘사업지연’, 금융비용보다 무서운 건 없다 나오며 _ 나의 관심이 좋은 새집을 만든다 부록1 _ 돈 되는 재개발·재건축 지역 부록2 _ 재개발·재건축 핵심 용어

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저자 소개 (1명)

저 : 장귀용

작가 파일

건설·부동산 전문 기자다. 친가와 외가의 가업(家業)이 건설업이어서 어릴 때부터 일을 도왔고, 함바집에서 밥을 먹으며 건설 관련 이야기들을 귀동냥했던 추억이 있다. 그런 인연 때문일까. 경력의 대부분을 부동산전문 플랫폼 ‘조선일보 땅집고’를 비롯해 ‘프라임경제’ ‘뉴스웨이’ 등의 언론사에서 건설부동산을 취재하는 기자로 일했다. 지금은 우리나라의 고질적인 문제인 주거문제의 해법에 대해 고민중이며, 그에 대한 실마리... 건설·부동산 전문 기자다. 친가와 외가의 가업(家業)이 건설업이어서 어릴 때부터 일을 도왔고, 함바집에서 밥을 먹으며 건설 관련 이야기들을 귀동냥했던 추억이 있다. 그런 인연 때문일까. 경력의 대부분을 부동산전문 플랫폼 ‘조선일보 땅집고’를 비롯해 ‘프라임경제’ ‘뉴스웨이’ 등의 언론사에서 건설부동산을 취재하는 기자로 일했다. 지금은 우리나라의 고질적인 문제인 주거문제의 해법에 대해 고민중이며, 그에 대한 실마리를 재개발·재건축에서 찾고 있다. 대학교와 대학원에서는 철학을 전공했다.

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책 속으로

재개발은 낙후지역의 주거환경을 단박에 개선한다는 장점이 있다. 좁은 골목길과 오래된 주택이 들어선 전통부락은 교육여건도 좋지 않고, 치안도 불안하다. 하지만 정비사업을 하면 도로가 넓어져서 동네가 쾌적해지고 가구 수가 늘어남에 따라 인구도 증가해 상권도 활성화된다. --- p.19 재개발 사업은 기반시설이 열악한 곳에서 도시환경을 개선하는 사업이다. 기존의 주거환경이 낙후된 지역을 철거하고 도로와 상하수도, 주택 등을 새로 짓는다. 그래서 주거환경뿐 아니라 도시환경 개선효과도 크다. 이 때문에 재개발은 공공사업 성격을 가진다. --- p.24 재건축은 재개발과 다르게 사업에 동의한 사람만 조합원이 된다. 사업에 동의를 하지 않은 소유주는 조합설립 단계에서 매도청구 대상이 된다. 재개발은 도로나 땅만 가지고 있어도 조합원이 되고 분양을 받을 수 있지만, 재건축은 땅(대지지분)과 집(주택)을 같이 소유하고 있어야 한다. 도로 등 소유자는 조합원이 될 수 없다. --- p.28 재개발·재건축 사업은 시작단계라고 할 수 있는 조합설립까지도 상당한 시간이 걸린다. 동의서를 모아서 추진위원회를 만들고 주민 동의를 일정 비율까지 더 모아야 한다. 이 과정에서 관할 지자체의 승인도 필요하다. 그래서 정비구역 지정 후 조합설립까지는 빨라도 5개월이 걸리고, 보통 1~3년이 걸린다. 수년째 조합설립마저도 못한 곳이 많다. --- p.49 재개발·재건축 등 모든 도시정비사업은 지방자치단체(지자체)가 10년 주기로 수립하는 도시계획을 통해 큰 그림이 그려진다. 이를 ‘도시·주거환경정비기본계획(기본계획)’이라고 한다. 각 지방자치단체장이 그 관할 구역에 대해 도시·주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립하고 5년마다 그 타당성 여부를 검토해 그 결과를 기본계획에 반영한다. --- p.61 정비구역 지정 전후부터 소통을 시작하면 조합 임원을 뽑을 때 유리하다. 대부분 사람은 재개발·재건축 투자가 처음인 경우가 많다. 여러 번 투자를 해본 사람도 전문성이 있다고 보긴 어렵다. 그럼에도 수백, 수천 명이 모이는 조합에서는 다양한 직군의 사람이 많다. 이 중에서 적임자를 미리미리 찾아 오래 살펴보면서 조합 임원으로 적합한지, 겉과 속이 같은지 검증하는 것이 좋다. --- p.69 조합 임원은 실무를 이끌어나갈 능력을 갖춘 사람 중에서 사회적으로 알려진 사람이나 금전적으로 여유로운 사람이 좋다. 조합 임원은 유혹에 빠지기 쉬운 자리다. 조합장은 권한도 막강해서 더욱 비리에 연루되기 쉽다. 여유가 있고 사회적 명성이 있는 사람은 그만큼 딴 생각을 할 확률이 줄어들고 조합 안팎으로 대인관계와 협상을 하는 데 유리하다. --- p.72 조합 임원이 선박을 이끄는 선장이라면, 협력사는 안전하고 신속한 운항을 위한 항해사와 기관사다. 조합 임원을 비롯한 조합원 대다수는 비전문가다. 이 때문에 각 단계별로 협력사의 조언과 도움을 받아서 업무를 수행해야 한다. --- p.79 사업시행계획을 세울 때나 변경할 땐, 사업장이 소재한 지자체의 규정과 허용범위를 정확하게 파악하는 것이 중요하다. 지자체의 재량에 따라 법정한도가 남더라도 허용하지 않는 경우가 많기 때문이다. 같은 시·군·구라고 하더라도 지자체의 지역발전계획과 필요성 등에 따라 단지별로 허용범위가 다를 수 있다. --- p.110 각종 심의를 받을 땐, 빠른 결과 수용과 대처가 가장 중요하다. 심의는 말 그대로 기관으로부터 받는 심사다. 심사 내용을 거부하면 당연히 사업이 지연될 수밖에 없다. 심사이기 때문에 결과를 뒤집기도 어렵다. 심의 준비과정에서 철저한 근거자료를 준비하되, 원하는 결과가 안 나왔을 때는 결과를 수용하면서도 최대한 손해를 줄이는 방법을 찾아내야 한다. --- p.116 최근에는 시공사 교체를 쉽게 생각하는 경향이 커지고 있다. 시공사를 교체하면 기존에 투입된 비용만 지불하는 걸로 끝이 아니다. 막대한 손해배상 비용이 발생한다. 최소 몇백억 원 단위다. 사업시행 변경 실패나 공사비 증액을 이유로 시공사를 교체하곤 하는데, 보통은 법원이 시공사 과실을 인정하지 않는다. 시공사를 교체하려면 손해배상금을 반드시 염두에 둬야 하는 이유다. --- p.128 관리처분 시점이 되면 각 조합원은 자신의 자산이 가진 가치(권리가액)를 명확하게 알게 된다. 조합에서 종전자산평가액과 권리가액, 내야 할 분담금을 알려주기 때문이다. 권리가액 순위가 드러나면서 받을 수 있는 아파트의 크기와 종류를 알게 되고, 내야 할 분양가도 정해진다. 그동안 조합의 명의로 쓰였던 각종 사업비와 운영비에 대한 청구서 격인 개인분담금도 윤곽이 드러난다. --- p.146 재개발·재건축 사업자 입장에서는 사업 부지를 더 효율적으로 이용할 수 있다. 주민들이 별로 이용하지 않는 소규모 공원을 만드는 것보다 아파트 공급량을 늘려서 일반분양 수익을 높이는 것이 이득이다. 공원이나 공공시설물이 들어설 자리까지 아파트를 배치할 수 있게 되면서 동간 거리도 더 연장할 수 있고 사선제한 규제에도 상대적으로 유리하다. --- p.168 재개발·재건축 지역은 아무래도 이주·철거를 앞두고 있다 보니 건물이 낡은 곳이 많다. 집주인인 조합원 입장에서는 곧 철거할 건물이기 때문에 유지보수를 하지 않는 경우도 많다. 대신 임대료가 주변에 비해 저렴하게 책정되는 편이다. 이런 특수한 상황을 임대인과 임차인이 서로 잘 알고 계약을 해야 나중에 감정 상할 일이 없다. --- p.186 명품단지를 만들기 위해선 ‘쓸 땐 쓰고 아낄 땐 아끼는’ 자세가 필요하다. 특히 안전과 관련한 비용은 최대한 넉넉하게 배정하는 것이 좋다. 안전과 관련한 비용은 당장 비용절감이 가능한 분야로 인식되기 쉬운데, 사고가 발생하면 그 비용이 막대하다. 게다가 인명사고라도 나면 단순히 ‘손실’만으로 그치지 않는다. 아낄 수 있는 부분을 아끼면 충분히 비용을 충당할 수 있다. 특히 불필요한 부분을 과감하게 포기하는 것이 좋다.

--- p.196

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