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아주대학교 경영학과를 졸업하고 건국대학교 부동산학과에서 석사 학위를 취득했다. 현재 김종율아카데미의 대표와 건국대학교 미래지식교육원 자산관리과정 지도강사를 역임 중이며, 상가와 토지 투자 강의를 하고 있다.

상가 및 토지투자와 연을 맺게 된 것은 한국미니스톱 편의점 점포개발본부·부동산 법제팀에서 근무하면서부터다. 이후 삼성테스코 홈플러스 점포건설 부문, GS리테일 편의점 사업부 점포개발 부문, 위메프 카페사업부 점포개발 팀장을 거쳤다.

최근에는 건국대학교 부동산대학원, KBS 인재개발원, 국민은행 본사 부동산팀·가치 평가부·PB 사업팀·채널 기획팀을 비롯해 다양한 기관 및 부동한 학원에서 토지와 상가투자 강의를 진행하고 있다. 저서로는 《나는 오를 땅만 산다》와 《나는 집 대신 상가에 투자한다》가 있다.

저자 유튜브 - 김종율TV

작가의 추천

  • 강호동 대표는 내가 형님으로 모시고 있는 아우이다. 그는 건강과 가난, 가족 등의 문제에 대해 무엇 하나 포기하지 않고 부딪혀 해결책을 찾아내는 사람이었다. 상가투자 공부도 누구보다 열심히 하는 것을 보았는데 이를 통해 세입자의 설움, 젠트리피케이션까지 이겨내는 모습을 그는 보여주고야 말았다. 이제 그간의 경험을 책으로 담아 다른 분들도 그 설움에서 벗어나게 하고자 하니 참 대견한 생각마저 든다. 내가 어찌 이 대단한 아우를 형으로 모시지 않을 수 있겠나. 얼굴마저 더 형 같은데 말이다.
  • 긴 시간 부동산 투자 겸 강의를 하며 들은 격언 중에 “가장 쉬운 것이 부동산을 사는 일이고, 가장 어려운 것이 부동산을 파는 일이다”라는 말을 자주 인용하곤 한다. 가격이 얼마이건 간에 돈만 있으면 살 수 있는 것이 부동산이지만, 팔 때를 잘 못 고르면 팔고 나서 더 오르든지 그 많던 매수세가 다 사라져 일절 팔리지 않는 때를 만난다. 시중의 부동산 투자서나 강의도 하나같이 호재를 분석해 어디를 사야 할지에 대한 이야기만 가득한데, 이 책은 언제 어떻게 팔아야 할지 알려주는 참신함이 인상적이다. 그런 점에서 부동산 투자 초보부터 고수까지 모두 읽어야 한다. 적어도 부동산 투자를 오랫동안 할 사람이라면 말이다.
  • 부동산투자를 20년 넘게 해오고 있지만 올해처럼 집값 전망이 어려웠던 적이 없다. 전문가들 사이에서도 의견이 분분하고, 신문사의 설문을 봐도 의견이 갈리고 있다. 집값이 내릴 것으로 전망하는 이는 고금리가 지속되어 주택구입부담지수가 역사적으로 높다는 것이 주된 이유고, 오를 것으로 보는 이는 공급부족이 가장 큰 이유다. 그런데 바로 이럴 때가 부동산시장 전체 사이클을 배우기에 좋은 때고, 진짜 가격이 오르는 집이 어떤 집인지 배울 수 있는 최고의 기회다. 인구가 줄어드니 집값은 떨어지는 게 당연하다는 식의 방구석 전문가식 사고에서 벗어나, 이 책으로 집값의 상승과 하락 원리를 깨쳤으면 좋겠다. 저자인 김준영 소장은 집값 상승시점과 상승지역을 족집게처럼 골라내는 능력이 탁월하다는 이야기를 오랫동안 들어왔다. 그의 놀라운 인사이트가 필요한 시점에 아주 최근의 데이터로 무장한 책이 나와 반갑다.
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작품 밑줄긋기

M* 2026.04.04.
p.221
거듭 말하지만 진보나 좌파가 잘못되었다는 것도 아니다. 보 수나 우파가 우월하다는 것도 아니다. 정치는 결국 인생관이다. 어떤 인생관이냐에 따라 일을 보는 시각이 달라진다. 그러니 책 에 '인생관이 같은 사람과 일을 하라'고 할 수도 있지만 결국 더 노골적인 표현이 정치 성향이라 이렇게 기술했다.
M* 2026.04.04.
p.255
그래서 내 회사에는 회의와 보고가 없다. 주간 회의 같은 건 10년간 단 한 번도 해본 적이 없다. 앞서 밝혔듯이 각자가 할 일 을 맡아서 하고 처리한 내용만 단체 카톡방에 남기게 한 것이 다. 왜 그랬을까? 월급 700만 원(내 회사 직원은 이보다 높다.)쯤인 직원이 둘인데 하루 인건비로 계산하면 50만 원쯤 되는 돈이다. 한 시간에 5만 원가량 되는데 이런 직원들과 회의를 한 시간 하 면 5만 원의 회사 자산을 쓴 것이다. 5만 원을 쓰면 15만 원 정 도의 부가가치를 뽑아야 한다. 그러려면 허드렛일부터 줄여야 한 다.가끔 회사 운영방안 등 장기적인 업무 방향에 대한 이야기를 할 때가 있긴 하다. 그럴 땐 늘 좋은 음식과 좋은 술을 앞에 두고한다. 그래야 분위기가 좋아 서로서로 이야기도 술술 나오지.
M* 2026.04.04.
p.233
이는 가족관계에서도 마찬가지다. 내 자녀나 남편 또는 아내 가 제3자와 무슨 갈등을 겪고 있다면 무조건 가족 편을 들어 주는 것이 좋다. 특히 자녀에겐 그게 반드시 필요하다. 나의 어 린 시절은 경제적으로 상당히 어려웠지만 성장기의 나는 어두 운 구석이 거의 없었다. 왜 그랬을까? 나는 초등학교 6학년 때까 지 할머니 손에 크며 할머니가 그 어떤 사고를 쳐도 내 편을 들 어 주었기 때문이다.하지만 직원을 너무 믿어버리면 횡령이나 배임 같은 일을 만들 수도 있다. 편의점 같은 곳은 점장에게 가게 를 맡기다시피 하면 판매 대금의 일부를 사적으로 유용하 는 경우가 빈번하다. 2025년 11월, 10년이 넘는 세월을 함 께 했던 가수 성시경의 매니저가 상당한 금액을 횡령한 것 이 보도되기도 했다. 역시나 머리 검은 짐승은 거두는 것이 아닌 것이다. 그럼 이런 피해를 막으려면 어떻게 해야 할까? 원래 작은 도둑질에서 문제가 생기지 않으면 큰 도둑으로 발 전하는 법이다. 성시경의 매니저도 처음부터 큰돈을 해 먹 진 않았을 것이다. 그래서 승인받지 않은 작은 비용에 대해 한 번씩 체크를 해두면 좋다. 편의점의 경우도 개수나 가격 이 맞지 않거나, 환불이나 취소한 건에 대해 CCTV와 대조 를 하여 실제로 그러한 거래가 일어난 것인지 확인을 하고 이를 직원에게 알려주면 허튼 짓을 할 생각을 잘해 못하는 것이다. 이를 테면 '다 보고 있다라는 메시지를 주는 것이다.
M* 2026.04.04.
p.231
나는 직원에게 주인의식을 갖게 하려면 권한과 책임, 그리고 인센티브를 제공할 수 있어야 한다고 말한다. 지금의 회사에서 도 업무를 각자 구분 후 자신이 맡은 일은 자기가 알아서 결정 하고 카카오톡으로 그렇게 한 사유와 결과만 남기라고 한다. 사 소한 일까지 허락을 받게 하면 결코 주인의식이 나올 수가 없다. 사무실 이전을 하는데 인테리어나 책상 등 비품을 어떤 것으로 구입할 것인지에 대해서도 나는 참견치 않는다. '나는 똥눈이고 너희들이 쓸 것이니 너희들 마음에 드는 것으로 사라'라고 말을 한 뒤 제발 비싼 거 지르지 않기를 기도할 뿐이다. 외부 강사의 '집이 멀어서', '모집이 ' 잘되어서', '처음 우 강사료를 지급할 때도 ' 리 학원에 오신 분이라서' 등의 이유로 강사료를 조금씩 더 지 급하고자 할 때도 한 번도 반대한 적이 없다. 왜 돈을 더 줘야 한다고 생각하는지 반박하기 시작하면 주인의식이 휘발된다. 그 저 시키는 대로만 계산하는 알바가 되고 마는 것이다.
M* 2026.04.04.
p.164
돈을 번다는 것은, 남이 하기 싫은 것을 해내거나, 또는 자격 증이 없어 할수 없는 것을 해내거나, 또는 노하우가 없어 잘하 지 못하는 것을 어떻게든 해내는 것이다. 그 어떤 일도 재미가 담보되는 일은 없다. '돈을 버는 재미'라는 것은 남이 하기 싫은 것을 억지로 하여 얼마의 성취를 득했을 때 보람과 함께 찾아오 는 것이다. 그 전까지는 진짜 지독하게 하기 싫은 것이다.좋아하는 일? 웃기지 마라. 당신이 대단한 자격증이나 노하우 가 없고 노홍철 같이 방송 일에 대단한 재능이 없다면, 좋아하 는 일을 하며 돈을 벌기란 불가능하다. 그런 인생관으로 살았다 간 50살에 ○○과 00이 없고 돈 많은 사람에 대한 적대감과, 성공한 친구에 대한 시기 질투만 한 사발 가득일 것이다. 그 시 간에 돈이 될 만한 일을 꾸준히, 진득하게 해봐라. 그 일에서 주 어지는 보상으로 상당히 일이 재밌어질 것이다. 앞서도 말했지만 모든 일은 손에 익으면 그때부터 재밌어진다. 돈도 그때부터 더 잘 벌리게 되어 있다
M* 2026.04.04.
p.158
나는 이런 시비가 붙을 때마다 손에 똥을 묻히는 자세로 임했다. 상대방 얼굴에 똥을 묻히려면 가장 먼저 해야 할 것은 내 손에 똥을 묻 히는 일이기 때문이다.내가 왜 이렇게까지 했을까? 리더로서 가장 추한 모습은 근엄함 따위를 잃는 것이 아니라 싸움에서 지는 것이다. 전쟁에서 지 는 리더는 자신과 부하의 목숨을 모두 잃게 하는 것이고, 사업 에서 지는 것은 직원과 나의 일자리를 잃게 하는 것이고 가족 은 경제적 어려움에 빠트리는 것이다. 그리고 내가 야생에서 이 렇게 할 수 있는 원동력은, 모두 직장 생활을 하는 동안 빌드업 이 된 것이다. 이런 일을 도맡아서 하면 단기적으로는 회사에서 충성하고 유능한 직원으로 인정받는다. 그리고 장기적으로는 해결사로서 의 내공이 상당히 길러진다.
M* 2026.04.04.
p.154
회사를 다니는 동안 시간을 생산적이고 효율적으로 쓰는 습 관을 들이는 것이 좋다고 하였는데, 책임자가 누구든 간에 내게 업무가 오면 가급적 내가 처리를 하는 습관을 들이는 것도 중요 하다. 사업이나 장사, 투자를 하다 보면 굉장히 어려운 문제, 특 히나 상대방의 동의나 협조를 구해야 할 문제에 직면하게 될 때 가 가끔 있다. 이럴 때 회사를 다니며 문제 해결형 인간이 되어 보면 참 좋다. 당장 회사에서는 충신으로 인정을 받게 될 것이 며, 내가 사업을 할 때도 마주치는 여러 문제에 대해 자신감을 가지게 할 것이다.'나는 앞으로 사업을 하고 장 사를 할 것인데 그럼 이보다 더 큰 일을 겪을 수도 있지 않겠나. 회사에서 월급 받으며 미래에 일어날 일에 대한 연습을 하자'라고 마음을 먹은 것이다. 회사에서 이런 일을 겪으며 예방 주사를 맞은 덕분일까. 무슨 일이든지 해결할 수 있다는 믿음이 늘 있었다.
M* 2026.04.04.
p.151
뻔한 말이지만 모든 사람에게 공평한 한 가지는, 누구에게든 하루는 24시간만 주어진다는 것이다. 이 24시간을 얼마나 생산 적으로 쓰느냐에 따라 10년 후 인생이 갈리는 것이다. 회사 업 무라는 것이 잘될 때도 있고 아닐 때도 있다. 어려운 업무를 맡거나 시기가 나쁘거나 상사를 잘못 만나 잘되지 않을 때도 있 다. 그러더라도 절대로 회사에서 시간 도둑질을 하지 마시라. 그 시절부터 시간을 주도적으로 관리하고 생산적으로 관리하는 습 관을 들이도록 하시라. 그리고 그 시간 관리의 기초는 회사의 시간 도둑질을 하지 않는 것이라는 걸 꼭 기억해 주시길 바란다.
M* 2026.04.04.
p.118
그래서 대리도 달기 전인 2004년, 나는 주간 계획을 세워 생 활을 하였다 당시 카테고리를 4개로 나눠 업무 /자기계발 / 건 강관리 / 지출관리로 나눴다. 그리고 카테고리별로 세부 항목을 정하고 각 항목별 주간 목표를 기재하고 실행한 내용을 기입하 게 했다. 그러면 각 카테고리별 점수가 나오고 이게 합해지면 전 체 점수가 나오게끔 한 것이다.
M* 2026.04.04.
p.73
가난한 사람일수록 남을 돕는 일(돈 이 아니다.)에 잘 나서는 경향이 있는 것도 사실이다. 왜 그럴까? 그건 자존감이 낮기 때문이다. 누구든 봉사를 하고 나면 자신 의 존재감이 굉장히 올라가는 것을 느낀다. 그런데 돈이 많은 사 람은 굳이 그러지 않아도 스스로 자존감이 높기에 그 필요성을 잘 느끼지 않는다. 다만 어쩌다 그런 필요성이 있는 곳을 마주하 게 되면 자기 지갑을 여는 것에 주저함이 별로 없다. 이에 반해 가난한 사람들은 실질적인 도움이 되는 것이 아닌 것들을 많이 한다.

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