경매 투자를 잘하기 위한 ‘협상력’은

‘법적 대처 능력’에서 비롯된다

부동산 투자의 첫 출발은 내 집을 마련하는 일이었다. 4,500만 원에 첫 집을 장만해 거주하면서 더 넓은 집을 전세 끼고 8,500만 원에 매입해 두었다. 그리고 첫 집은 9천만 원에 매도하고, 두 번째 집으로 이사했다. 이 두 번째 집을 다시 전세로 임대한 보증금으로 월세를 얻어 이사하고, 드디어 본격적인 경매 투자를 시작하게 되었다.

워낙 적은 종잣돈으로 시작했기 때문에 투자금이 바닥을 드러내는 것은 순식간이었다. 미래 가치를 보고 훗날의 시세 차익을 기대하는 투자는 능력도 여건도 되지 않았다. 그래서 ‘어떻게 하면 지속적으로 투자를 할 수 있을까?’, ‘소액으로 투자해서 낙찰 후에 바로 수익을 얻을 수 있는 방법은 무엇일까?’를 깊이 고민하지 않을 수 없었다.

그러다보니 경매뿐 아니라 공매에도 관심을 갖게 되었던 것 같다. 공매는 경매와는 달리 인도명령제도가 없어 명도에 대한 부담이 더 크기 때문에 경매보다 경쟁력이 덜하다는 인식이 있었다. 따라서 조금이라도 더 낮은 가격에 낙찰받을 수 있을 거라는 기대를 갖고 공매 물건을 열심히 검색했다. 실제로 공매를 통해 낙찰받은 물건들은 모두 투자(임대)를 하고도 오히려 투자금이 늘어나는 결과를 가져다주었다.

그런데 명도 과정에서 경매보다 좀 더 긴 시간이 걸렸다. 위장임차인의 협박에 쫄고, 전소유자의 딱한 사정에 곤혹스러워 대화와 협상보다는 법적 절차(점유이전금지가처분과 명도소송)에만 매달렸던 것이 문제였다. 그것도 너무나도 어설픈 법적 지식에 기대어 점유자를 제대로 상대할 준비가 덜 되어 있었던 탓이다. 이때 느낀 점은 소송을 비롯한 법적 절차를 확실히 알아야 하지만, 그 자체에만 의존해서는 안 된다는 것이었다. 그래서 다음과 같은 송사무장님의 머리말이 가슴 깊이 와닿았다.

경매 투자를 잘하기 위해서는 부동산의 가치를 분석하는 정확한 눈도 필요하지만, 그에 못지않게 중요한 것이 협상 능력이다. 낙찰자가 원하는 조건으로 협상을 이끌어 내기 위한 가장 강력한 무기는 험악한 외모와 말투가 아닌 적재적소에 꺼내들 수 있는 법적 대처 능력이다.

낙찰자가 법적 절차를 충분히 인지한 상태에서 상대방에게 상황에 따른 법적 대응을 할 수 있다는 사실만으로도 점유자를 대함에 있어 엄청난 자신감을 갖게 해 준다.

이처럼 프롤로그만으로도 기대감을 고조시키고 가슴 떨리는 감동을 전달할 수 있는 능력을 가진 ‘송사무장(송희창)’님과 ‘Law빈훗님(이시훈 변호사)’의 공저 <한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술>이 많은 투자자들의 기다림 끝에 드디어 출간되었다.

 <한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술> 한정판

소송의 기초부터

일반물건과 특수물건에 이르기까지

경·공매 투자를 위한 모든 것을 담았다

PART1 처음부터 이길 수 있는 소송의 기초

민사 소송 절차 – 본문 68p

제목 그대로 소송의 기초적인 내용을 설명하고 있다. 부동산 투자를 할 때 가장 빈번하게 쓰이는 ‘내용증명’ 및 ‘계약서’를 제대로 작성하는 방법과 소장 접수부터 판결이 나기까지의 ‘민사 소송 절차’에 따른 구체적인 이론과 실전 서식들을 담았다.

명도 중 주고받은 내용증명

내용증명은 협상 전 상대방에게 심리적인 압박을 주어 원만한 합의를 이끌어내는 데 유용한 수단일 뿐 아니라 소송 절차에서도 강력한 증거자료로 활용된다. 사실 대부분의 명도는 이 내용증명으로 거의 해결된다.(항상 프린트된 내용증명을 주고받았는데, 구구절절한 사연을 담은 내용증명을 손으로 직접 정성들여 써서 보내온 전소유자가 있었다. 단순히 컴퓨터나 프린터가 없어서였을까? 아니면 나름의 전략이었을지도...^^;)

그리고 주로 채권자에 의해 널리 활용되고 있는 ‘가압류’와 ‘가처분’(특히 부동산 점유이전금지가처분은 명도 소송에 앞서 필수적으로 행해야 하는 절차이다.)에 대한 상세한 설명이 이어지고, 부동산 강제경매 신청, 채권압류 및 추심명령 신청 등 ‘강제집행’도 다루고 있다.

PART1의 마지막은 계약금반환소송, 천장 누수로 인한 소송, 소유권이전등기청구소송 등 ‘일상생활’에서 종종 발생하는 문제를 해결하는 방법들을 실었다.

임차인이 보내온 누수 사진과 문자

이례적인 한파가 이어지고 있는 요즘, 이른 아침부터 임차인의 연락이 오면 솔직히 반갑지 않다. 주택에서 발생하는 하자 중 누수는 더욱 골치가 아프다. 그래도 이제는 걱정이 없다. 누수가 발생한 윗집에 내용증명을 보내고, 그 후에도 협의가 되지 않으면 책에 실린 손해배상 소장을 활용하면 된다.

부동산은 삶을 영위하는 터전이자 누군가의 재산이기 때문에 이와 관련하여 서로의 이해관계가 상충되는 일은 빈번하게 일어날 수밖에 없다. 이런 크고 작은 분쟁들을 효과적으로 해결하기 위한 수단으로서의 소송을 변호사나 법무사의 도움 없이 셀프로 할 수 있도록 기초부터 상세하게 설명하고 있다. 꼭 경매 투자자가 아니더라도 이 책의 활용도가 높은 이유는 바로 여기에 있다.

그런데 이 책이 더욱 소중하고 감사하게 여겨지는 것은 소송을 직접적으로 다루고는 있지만 그 자체를 목적으로 하는 것이 아니라 소송으로 가기 전에 미리 대비하거나 원만한 합의를 이끌어낼 수 있는 기본 소양과 능력을 기를 수 있도록 해 주기 때문이다.

PART2 한 권으로 끝내는 소송의 기술(경매일반편)

경매 절차 – 본문 321p

이제는 본격적으로 부동산 경매 투자를 위한 내용이 펼쳐진다. 경매는 위와 같은 과정으로 진행이 되는데, 이 절차를 낙찰자 입장에서 다시 분류해 보면 일반적으로 4단계로 나눌 수 있다.(공매도 크게 다르지 않다.)

낙찰 후 처리 과정 – 본문 314p

경매 입찰부터 임대 후 관리(혹은 매도)까지 각 단계별로 낙찰자가 반드시 알아야 할 필수 지식과 서식을 순서에 맞게 정리해 놓았기 때문에 이 책 한 권이면 바로 실전 투자가 가능하다.

그런데 만약 부동산 투자나 경매에 대한 경험이 전무하다면 이 책 이전에 꼭 읽었으면 하는 책이 있다. 그것은 바로 저자의 전작인 <송사무장의 부동산 경매의 기술>, <송사무장의 실전경매>, <송사무장의 부동산 공매의 기술>이다. 저자의 다양한 실전 투자 사례가 흥미진진하게 펼쳐져 있어 쉽고 재미있게 경·공매에 첫발을 들여놓을 수 있으며, <한 권으로 끝내는 소송의 기술>의 이론적인 부분과 법적 지식이 더해진다면 최고의 시너지 효과를 발휘할 거라 장담한다.

송사무장님의 경·공매 저서들 – 지혜로 출간

PART2의 마지막에는 공매에 필요한 서식과 방법도 따로 분류해 놓았다. 이전에 공매 물건을 낙찰받았을 때는 ‘행복재테크’ Daum 카페의 관련 게시물들을 하나씩 뒤져가며 가처분 및 명도 소송을 진행했다. 알짜배기 정보가 가득한 카페 덕분에 많은 도움을 얻었었는데, 이제는 이렇게 친절하고 상세하게 모든 것을 정리해 놓은 책이 내 옆에 있어 더할 나위 없이 든든하다.

 행복재테크의 소송 관련 게시글

PART3 한 권으로 끝내는 소송의 기술(특수물건편)

개인적으로 이 책에서 가장 기대했던 내용이 마지막 장에 자리하고 있다. 일반물건으로도 수익을 낼 수 있는 것이 경·공매의 장점이지만, 조금씩 ‘특수물건’에 도전해 보고픈 욕심이 생기는 것은 어쩔 수 없다. 정부의 각종 부동산 규제 대책에서 벗어나고 싶고, 조금이라도 경쟁이 덜한 영역에서 남들과는 차별화된 수익을 맛보고 싶기도 하다. 그런데 이러한 나의 바람과는 달리 소심함의 벽을 허물지 못하고 있던 상태에서 이 책을 만났다.

공유지분, 선순위위장임차인, 토지별도등기, 대지권미등기, 법정지상권, 유치권 등 각 특수물건별 정의와 함께 내용증명 및 합의서의 활용, 소송 절차에 따른 서식, 그리고 해결 방법에 이르는 모든 것을 담고 있다.

마지막으로 부록에는 셀프 등기, 전자 소송으로 하는 점유이전금지가처분과 지급명령신청, 담보 제공 방법과 면허세 및 수수료 납부 방법 등 그대로 따라 하기만 하면 되는 실용적인 정보를 수록했다.

긍정의 힘을 믿고 꾸준히 정진할 수 있도록

곁에서 든든한 지원군이 되어줄 책

“모방은 창조의 어머니”라고 한다. 그렇다고 아무것이나 따라 해서는 안 될 것이다. 요즘에는 매우 다양한 책이 출판되고 있고, 온라인 게시글도 넘쳐난다. 그 속에서 양질의 콘텐츠를 선별해 내는 것도 능력이다. 이 책에는 지금까지 어디에서도 공개되지 않았던 내용이 모두 담겨 있다. 그것도 경매 분야의 최고수와 변호사가 만나 몇 년간 심혈을 기울여 빚어낸 걸작이다. 송사무장님의 실전 투자에서 비롯된 협의 과정과 지식, 그리고 승소를 이끌어 낸 서식들에 변호사 Law빈훗님의 법률 지식이 더해져 그 무엇보다 신뢰할 수 있는 완벽한 책이 탄생했다.

내용증명, 각종 신청서, 소장, 답변서, 준비서면, 합의서 등 너무나 다양한 서식들이 있다. 이것들을 상황에 맞게 모방하고 활용하여 내 재산과 권리를 지키는 데에 그칠 뿐 아니라 경제적인 자유를 향해 한걸음 더 나아갈 수 있을 것이다.

내용이 방대하여 처음부터 끝까지 모든 내용을 정독하지는 못 하고 쭈욱 훑으며 평소에 궁금하고 관심이 있었던 내용들을 발췌하여 읽었다. 여러 가지로 부족한 지금의 나로서는 이 책의 가치에 걸맞은 서평을 쓰기에는 무리라고 생각한다. 그러나 언제나 그렇듯이 진솔한 마음으로 썼다는 점에서는 한 치의 부끄러움도 없다.

이 책을 곁에 두는 것은 최고의 고수 송사무장님과 이시훈 변호사를 멘토로 삼는 것과 다름없다. 그들이 강조하는 ‘긍정의 힘과 꾸준한 정진’, 그리고 ‘불광불급(不狂不及)’을 잊지 않고 조금씩 부족함을 채워나가며 좀 더 많은 경험을 해보고 싶다. 아마도 앞으로 나의 투자 경험을 이야기할 때는 이 책에 대한 언급을 빼놓을 수 없을 것이다. 훗날 좀 더 떳떳한 투자자가 되어 다시 서평을 남길 것을 기약한다.

<셀프소송의 기술을 읽고>

<소송을 두려워 하지 마라>

경매를 오래 하지는 않았지만 미친 듯이 열심히 한 것에 대해서는 스스로도 인정한다.

열심히 하다 보니 약간의 돈도 벌어 보았고, 어떤 패턴으로 움직이는 지도 보이기 시작했다. 그렇게 많은 양을 처리를 하면 할수록 요령은 늘고 처리 속도도 예전에 비해 상당히 빨라졌지만 왠지 실력은 그대로 인 것 같았다. 그렇게 슬럼프는 찾아왔다. 남들은 발전하고 업그레이드 되고 있는 것 같은데 마냥 똑같은 실력으로 비슷한 물건을 처리하면서 그것이 다 인양 으시대고 있었던 것이다. 하지만 내 안의 나는 두려웠다. ‘이렇게 실력이 멈춰지고 있으면 나란 존재도 잊혀질 것이고, 나 역시 이 시장에서 살아남지 못할 거야’ 라는 위기감과 두려움.

한참 동안 슬럼프는 오래 되었다.

더 발전하고 싶은데 발전할 수 없는 현실.

여러 책을 읽어 봐도, 여러 곳의 강의를 들어봐도 거기서 거기의 강의와 뭔가 핵심은 빼고 둘러 이야기를 하고 있는 느낌.

이쯤 이었을 것이다.

오래전부터 혼자 묵묵히 셀프소송을 하며 특수물건을 하고 있는 지인분과의 통화를 하면서 어지러웠던 머릿속이 선명해 지는 느낌.

아, 이거다 싶었다.

왜 나는 생각을 못 했지, 왜 특수물건은 남의 이야기라고만 생각 했을까

지금의 수익도 나쁘지 않지만 더 발전을 하려면 그리고 남들과 차별화를 가지려면 남들이 하지 않는 것에 도전하고 공부를 해야 한다, 라는 생각. 내가 어려우면 남들도 어렵다고 생각할 것이고, 내가 회피하고 싶으면 남들도 회피하고 싶을 것이다, 라는 생각.

무작정 테스트로 특수물건 몇 개를 잡아 보았다.

경험하지 않으면 아무것도 내 것이 될 수 없다, 라는 것을 경매를 통해서 이미 배웠기 때문이다. 하지만 현실은 만만치 않았다. 겨우 보증금을 지키는 것까지는 통과를 했으나 특수물건인 만큼 하나부터 열까지 거의 법적인 부분으로 접근을 해야 했다. 아니, 내가 변호사도 아닌데 어떻게 이 많은 법적인 문서를 알아야하며, 어떤 논리로 접근을 해야 하는지 도통 잡히지가 않았다. 그리하여 전문가의 도움을 받고자 인터넷으로 검색하여 변호사 수임료를 알아보니 기본 몇 백만 원에서 몇 천만 원이었다. 배보다 배꼽이 더 큰 상황.

그렇게 시작 된 소송 공부이다.

처음부터 알고 시작한 것도 아니고, 온갖 서적과 인터넷 검색 등을 통해 소장을 작성을 하고 제출을 하였지만 형식이 틀려서, 증빙서류가 안 맞아서, 사건의 목적과 소송의 쟁점이 맞지 않아서 등등. 돌아오는 것은 매번 다시 써서 제출하라는 보정명령이었다. 심지어는 법원 계장이 자기 일이 번거로워지니 제발 법무사나 변호사 사무실을 찾아 가서 작성 후 제출하라는 볼멘소리까지 들어야 했다.

하지만 시간이 지나면서 어떻게 소장을 작성해야 하고, 어떤 논리로 주장을 해야 하며, 그에 따른 증빙은 어떻게 준비를 해야 하는지 그리고 무엇보다도 법원이 어떠한 형식을 좋아하는지도 알게 되었다. 그렇게 몇 개의 소송을 통해 자신감을 얻게 되었고 그 결과로는 거의 대부분 이기는 백전백승으로의 승소를 받아 내게 되었다.

<한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술>

처음 이 책을 받았을 때의 감정은 두 가지였다.

하나는 나오지 말았어야 할 책, 또 하나는 반드시 투자자에게 필요한 책 이었다. 설마 어느 정도이겠지, 하며 펼쳐 든 책의 목차며 내용들은 혀를 내두를 정도로 기가막히고 세밀하였다. 이렇게까지 해도 되나? 싶었다.

억울한 심정도 들었다.

내가 이러한 소송을 배우기 위해서 얼마만큼의 고생과 노력을 했는데, 이 한 권에 그 모든 것들이 총 망라되어 있다니, 기가 찰 정도였다.

나 역시도 그랬지만 그 작은 차이 하나로 고수와 하수가 정해지는데 이 모든 것을 오픈북 형태로 오픈을 하다니 도대체 얼마나 자신이 있길래 이런 행보까지 보여주나 싶었다.

하지만 투자자로서 길게 가고자 하는 사람에게는 반드시 필요한 책이라고 할 수 있다. 경쟁이 심해지고 일반적인 물건으로 수익을 내기란 앞으로 더욱 힘들어지는 상황이다. 그러기 위해서는 투자의 세계에서도 한 단계씩 준비를 해야하고 나아가야 한다. 우리가 일반 물건으로 작은 수익을 가지고 좋아할 때, 일명 고수라는 사람들은 그 윗 꼭대기에서 경쟁도 치열하지 않은 물건으로 단독으로 또는 몇 명 정도를 물리치고 낙찰을 받고 처리를 하고 있다. 도대체 어떻게 처리를 하는지 궁금해 죽겠는데 그 누구도 알려주는 사람은 없다. 그래서 예전부터 내려오는 이야기가 고수 가방 3년 들어주고 시중 다 들어주고 다녀야 비법이 하나 나올까 말까, 라는 옛이야기도 있을 정도이다.

솔직히 알고 싶었다.

그래, 특수물건 수익이 좋은 것도 알고, 틈새시장이라는 것도 알고, 경쟁이 치열하지 않은 시장이라는 것도 아는데 그걸 어떻게 받아 어떻게 처리 하냐구

그것에 대한 핵심이 이 책으로 답을 하고 있다.

미친 듯이 1년을 넘게 공부하고 터득한 소송의 공부가 단 돈 45,000원으로 모든 해법을 다 말해주고 있으니 말이다. 이러니 내가 안 억울할 수가 있나?

공저인 이시훈 변호사도 책의 서두에서 이렇게 말하고 있다.

‘이 책 한 권은 수백만 원 그 이상의 가치가 있다’ 라고.

백프로 공감한다. 아니 그 이상 공감한다.

어디서 이런 책이 나올 수 있으며, 투자자 실무에 필요한 웬만한 것들은 다 포함되어 있다고 보면 될 것이다. 부동산점유금지가처분, 가압류, 부당이득반환소송, 소가산정, 청구취지 작성하는 방법, 체납관리비에 대한 분쟁 등.

아, 다시 속 좁은 이야기지만 책값을 100만 원 정도로 올려서 사람들이 쉽게 사지 못하게 했으면 좋겠다. 그래서 정말 필요한 사람들만 사게.

개인적으로 송사무장을 존경한다.

내 개인적 의미는 좋아함 보다는 존경한다, 라는 것이 덧 붙여졌을 때 그의 존재가치는 더욱 크다. 그래서 늘 가까이 보면서도 좋아함이 아니라 존경하기에 더욱 어렵고 쉽지가 않다. 화끈한 그의 성격답게 줄 때는 확실하게 주는 그의 대범함에 존경스럽고, 10년을 넘게 때론 무적함대로 때로는 부드러움으로 쌓인 그의 노련함이 존경스럽다.

지금 이 글을 쓰면서도 이 책을 읽는 독자들의 수준을 가늠하지를 못하니 혹여 이 책의 가치를 대충이거나, 뭐 차후에 소장의 이름정도만 바꿔서 쓰면 되겠네, 라고 정도로 생각했을까 노파심이 든다. 이 책은 정말이지 수백만 원 이상의 가치를 가진 책이며, 어떻게 활용하느냐에 따라 수천만 원, 수억 원의 수익을 가져올 수 있는 책이라고 할 것이다.

이 책이 나옴으로서 나를 포함 알량한 법률지식을 가지고 소송을 할 줄 한답시고 까불었던 사람들은 ‘으메~ 기죽어’를 할 것이다. 그만큼 투자자에게는 바이블 같은 책이라고 할 수 있다.

끝으로 ‘셀프 소송의 기술’을 바쁜 와중에도 써 주신 송사무장님께 감사하며 휴직을 하면서까지 이 책에 열정을 받친 이시훈(로빈훗) 변호사님께도 깊은 감사를 드립니다.