Name: 부동산 공매! 이렇게 쉬웠어?
Rating: 9.0 (27 reviews)
Author: 김동년 저

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부동산 공매! 이렇게 쉬웠어?

공매 실무와 실전 사례

김동년 저 | 매일경제신문사 | 2022년 11월 25일 리뷰 총점9.0 정보 더 보기/감추기

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발행일	2022년 11월 25일
쪽수, 무게, 크기	240쪽 \| 438g \| 15222515mm
ISBN13	9791164844807
ISBN10	1164844806

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책소개

프롤로그	나에게 부동산 공매는 희망이었다 6 PART 1 공매의 최종목적은 수익 창출이다 01 셀프 인테리어로 짜릿한 투자 수익 16 02 입지선택을 잘못해서 실패한 사례 32 Tip 입찰 전 유의사항 38 03 낙찰받고 한 달 만에 월세 100만 원 받기 39 04 공매의 최종목적은 수익 창출이다 50 05 부동산 세금Ⅰ 취득세와 보유세(재산세 및 종합부동산세) 57 06 부동산 세금Ⅱ 투자 수익률을 결정짓는 양도소득세 63 Tip 주택 규제지역 지정 현황(2022년 9월 26일 기준) 67 07 부동산 정책과 합법적 절세 방법 69 08 대출과 신용등급(LTV, DTI, DSR 포함) 74 Tip 신용등급을 하락시키는 6가지 대표 사례 80 Tip 신용등급을 올리는 5가지 방법 81 Tip 투기과열지구 및 조정대상지역 지정효과 86 09 필요경비를 잘 챙겨야 절세된다 88 PART 2 공매의 꽃, 명도 01 낙찰받고 등기 하루 만에 매수자가 나타나다 94 02 100세 시대 노후자금 만드는 비법 103 03 감정평가서와 실제 시세는 다르다 111 04 명도란? 117 05 명도의 기술 119 06 명도할 때 점유자에게 좋게 인식되는 법 122 07 명도 협상은 제삼자를 내세우는 것도 좋다 124 08 가슴으로 이해하면 명도를 쉽게 할 수 있다 130 PART 3 여행 같은 나의 임장스토리 01 맛집 찾아다니면서 여행하듯 임장하기 142 Tip 현장조사서 148 02 젊은 신혼부부의 안타까운 이야기 149 03 너무도 친절한 노부부 155 04 둘째 딸, 공매에 관심을 보이다 163 05 드디어 둘째 딸이 낙찰받다 170 06 전세 사기 당하지 않는 방법 178 07 부동산 경·공매 시 별도 세대구성과 세금 문제 186 08 경·공매에서 체납된 관리비 해결책 189 09 건물의 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막의 의미 193 PART 4 부자가 되는 원리 01 평범한 50대 주부의 공매 투자 계기 198 02 부동산 투자로 성공하려면 어떻게 해야 할까? 203 Tip 안전한 부동산 투자 원칙 208 03 부자가 되는 원리 209 04 성공하는 사람들은 긍정적이다 214 05 나를 먼저 사랑해야 다른 것도 보인다 220

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저자 소개 (1명)

저 : 김동년

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무리하게 돈을 빌려주었던 지인의 사업 부도로 빚더미에 앉았다. 그 현실을 벗어나고자 종잣돈 1,000만 원을 만들어 무작정 공매에 뛰어들었다. 투자 1년 만에 부동산을 9채, 낙찰을 받으면서 평범한 주부의 인생이 바뀌기 시작했다. 경제적으로 힘든 시기에 독하게 재테크에 관련 책을 읽고 절실하게 공부했으며 공인중개사 자격증도 취득했다. 가족의 행복과 안정을 되찾기 위해 수없는 패찰에도 굴하지 않았다. 삶의 ... 무리하게 돈을 빌려주었던 지인의 사업 부도로 빚더미에 앉았다. 그 현실을 벗어나고자 종잣돈 1,000만 원을 만들어 무작정 공매에 뛰어들었다. 투자 1년 만에 부동산을 9채, 낙찰을 받으면서 평범한 주부의 인생이 바뀌기 시작했다.

경제적으로 힘든 시기에 독하게 재테크에 관련 책을 읽고 절실하게 공부했으며 공인중개사 자격증도 취득했다. 가족의 행복과 안정을 되찾기 위해 수없는 패찰에도 굴하지 않았다. 삶의 방향을 바꾸니 빚도 갚고 수익이 나기 시작했으며 시간과 경제적 여유가 생겼다. 공매에 입문하기 위해 가장 필요한 것은 기본적인 이론과 결단력 있는 실행력이라는 것을 경험을 통해 알게 되었다. 경험을 통해 깨달은 공매 노하우를 널리 알리고자 책을 썼고, ‘한국책쓰기강사양성협회(한책협)’의 책 쓰기 교육과정을 통해 작가가 되었다.

이 책이 공매를 시작해보고 싶은 사람들에게 자신감을 심어주고 더불어 경제적 안정을 이룰 수 있는 길잡이 역할이 되길 바란다. 또한, 공매 입문에 대한 시간과 자본, 명도, 관련 법률 등 다양한 벽 앞에서 두려움과 편견을 깰 수 있기를 기대한다. 도전할 수 있는 당신의 용기와 꾸준한 노력이 있다면 당신에게도 기적 같은 일들이 일어날 것이라고 믿는다.

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책 속으로

지금은 부동산에 관한 다양한 정보들을 직접 찾아볼 수 있고 경험해 볼 수 있다. 그중에서 나와 맞는 방법을 찾으면 된다. 필자는 이 부분에서 알기 쉽게 풀어 주고 싶었다. 공매의 기본지식과 물건 찾는 방법, 물건 분석하는 방법, 임장하는 방법, 명도 과정까지 어렵지 않고 쉽게 이해할 수 있도록 최대한 노력했다. --- p.8 잘못된 선택을 하면, 취득세, 보유세, 양도세, 중개수수료, 법무비, 미납관리비, 명도비, 수리비, 인테리어비 등 기타 잡비로 인한 많은 부대비용이 들어가기 때문에 단순히 부동산 가격만 보거나 신축 물건이라고 해서 괜찮은 물건이라고 단정 짓지 말아야 한다. 잘못 낙찰받으면 오히려 손실이 날 수도 있으니 신중히 처리해야 한다. 이런 부대비용을 제외하고도 수익이 날 물건인지 전반적인 것을 확인하고 신중하게 입찰을 해야 한다. --- p.37 내년 5월까지 월세를 받기로 협의를 하고 명도 합의서를 작성했다. 그래서 지금까지 월초면 통장으로 100만 원이 꼬박꼬박 입금된다. 이 집은 대출이자 약 38만 원을 제하고 나면, 순수익은 약 61만 원이 남는다. 나의 단기매도 계획에 약간의 차질이 있었지만, 이 정도면 괜찮은 수입이란 생각이 들었다. --- p.45 낙찰받을 때 좋은 물건이란 어떤 물건을 말하는 것일까? 입찰 전에는 나중에 계획이 수정되더라도 단기매매와 장기보유, 전세와 반전세 및 월세에 대한 계획을 먼저 세워두어야 한다. 그리고 현재 사용되고 있는 물건의 이용 상태를 수리 및 개조해서 다른 물건으로 변경한 후 새로운 목적에 맞게 적용하는 것을 생각하고 검토해볼 수 있어야 한다. --- p.50 필자도 그랬지만 어느 정도 시간이 지나 주위를 둘러보니, 어떤 부동산 정책이 나와도 투자할 사람들은 지속해서 꾸준히 하고 있다는 것을 알게 되었다. 나름대로 방법을 찾아서 하고 있었다. 나도 나만의 방법을 찾았다. 꾸준히 노력하고 찾다 보니 스스로 해답을 찾을 수 있었다. --- p.70 공매로 집을 취득할 때는 매매처럼 집을 충분히 살펴보고 살 수 없기 때문에 비용지출이 수반되는 변수가 생긴다. 보일러가 고장이 났거나, 누수가 심해서 방수공사를 해야 하는 등 큰 수리를 해야 한다면 기대했던 수익보다 많이 줄어들 수도 있다. 그러므로 증빙 영수증을 잘 챙겨서 공제받을 수 있도록 해야 한다. --- p.88 보수적인 금액으로 입찰했는데 행운이 날아든 것일까? 이 물건은 정말 잊을 수가 없는 물건이다. 잔금을 치르고 내 이름으로 등기 이전 후 다음 날 매수자가 나타났기 때문이다. 주변 시세로 부동산 중개사무소에 내놓았다. 바로 물건을 보고 사겠다는 사람이 있다며 매도하라고 중개사무소에서 전화가 왔다. 잔금을 치르고 등기사항전부증명서상에 명의자가 바뀌려면 2~3일은 걸리는데, 집을 먼저 보고 계약하겠다는 사람이 나선 것이다. --- p.100 공매는 경매와 같은 인도명령제도가 없어서 건물 명도청구소송을 진행해야 한다. 건물 명도는 사람을 내보내는 것이므로 전략이 필요하다. 공매로 낙찰받으면, 3일 후인 월요일 오전 10시에 매각결정이 확정된다. 이때부터 낙찰받은 건물의 점유자를 방문해 점유자가 있으면 낙찰자임을 증명하는 서류를 보여주면서 건물 명도에 관해 협의하게 된다. --- p.119 제삼자 대화법은 상대방이 말도 안 되는 요구를 할 때 사전에 차단할 수 있다. 어차피 나는 직원이고 의사결정권은 사장님한테 있기 때문에 지금 대답해드릴 수는 없고, 사장님한테 최대한 어려운 사정을 잘 이야기해보겠다고 하고 대화를 마무리 지을 수 있다. 결정권자는 내가 아니고, 낙찰자이기 때문에 점유자에게 불리하다는 상황을 인지시켜주면서 상황을 부드럽게 이끌어 갈 수 있도록 해주는 방법이다. --- p.129 공매에 관심을 두고 임장을 따라다니더니 드디어 둘째 딸이 낙찰을 받았다. 꾸준한 저축과 모아둔 종잣돈으로 이루어낸 결과다. 생애 최초로 낙찰의 기쁨을 맛보고, 자기 이름으로 된 집이 생겼다. 등기된 등기사항전부증명서에 본인 이름이 들어가 있는 것을 본 딸은 감격하며 뛸 듯이 좋아했다.

--- p.170

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