추천사: 새로운 투자 기회의 힌트를 발견하세요 - 홍춘욱 박사(키움증권 수석연구위원)<br/><br/>프롤로그: 대한민국 부동산 시장의 모범 답안, 서울<br/><br/>제1부 서울은 부동산에서도 특별시다<br/><br/>1장 서울이 대한민국 부동산의 중심이 되기까지<br/>서울, 위성도시에서 수도로<br/>서울의 확장과 성장<br/>부동산의 가치 회귀<br/><br/>2장 강남의 등장으로 서울 부동산이 본궤도에 오르다<br/>교통망 구축과 함께 떠오르는 강남<br/>대규모 택지개발로 명품 신도시 탄생<br/>강남 성장이 견인한 신도시 개발과 서울 시세의 상승<br/>강남 부동산의 상승, 조정, 재상승<br/>평당 1억 아파트, 강남은 거품일까?<br/><br/>3장 시정을 통해 보는 서울 부동산 변화사<br/>1950년대: 의식주 해결이 주요 관심사이던 시기<br/>1960년대: 도시 확장을 준비하던 시기<br/>1970년대: 효율적인 신도시를 만들던 시기<br/>1980년대: 강남이 서울의 중심지로 부각되던 시기 <br/>1990년대: 강남의 확장을 시도하던 시기<br/>2000년대: 지역별 질적 요구사항들이 드러나기 시작한 시기<br/>2010년대: 질적인 요구사항들이 구체화되는 시기<br/><br/>4장 ‘서울시 생활권 계획’으로 압축되는 서울시 부동산 개발 방향<br/>앞으로 100년의 개발 방향 제안: 서울시 생활권 계획<br/>강북의 부동산 가치를 높이기 위해 시행된 뉴타운 정책<br/>3개 시범 뉴타운 추진과 진행 경과<br/>난관에 봉착한 후속 뉴타운 사업<br/>2030 서울플랜: 균형 발전의 핵심은 일자리<br/><br/>제2부 투자 실전: 서울시 생활권 계획 100% 활용하기<br/><br/>5장 서울시 5개 생활권의 방향성 분석 <br/>동북권 방향성: 교통망과 주거환경 개선으로 기대되는 지역<br/>서남권 방향성: 더욱 늘어나는 일자리와 재개발 이슈에 주목하자 <br/>서북권 방향성: 상암의 일자리, 신촌의 대학 테마, 연신내·불광의 교통망이 강점<br/>동남권 방향성: 강남, 잠실을 중심으로 앞으로도 ‘부동산의 이상향’으로 꼽힐 지역<br/>도심권 방향성: 오리지널 서울이자 서울의 변함없는 중심지<br/>서울시 생활권 계획의 전체적인 방향성 <br/><br/>6장 서울시 5개 생활권의 부동산 미래 가치 분석<br/>동북권 가치: 서울시의 정책적 배려가 집중되는 지역<br/>서남권 가치: 가장 많은 개발 포인트를 보유한 지역<br/>서북권 가치: 서울 핵심 지역과의 연계성이 관건<br/>동남권 가치: 대한민국 부동산의 황제 지역<br/>도심권 가치: 낙후 시설의 재정비로 성장동력 확보<br/><br/>7장 다섯 가지 키워드로 선정하는 실패 없는 투자 상품<br/>상권: 기존 상권이 확장되거나 테마 상권이 형성될 입지를 주목하자<br/>교통: 철도·도로망이 신설되거나 연장되는 지역이 어디인가<br/>환경: 천연환경은 황금알을 낳는 거위 <br/>교육: 학군별 영향권과 프리미엄 수준을 확인하자<br/>랜드마크 아파트: 질적 시장에서 시세 수준을 판단하는 기준 <br/><br/>에필로그: 서울에 집 한 채는 꼭 삽시다!<br/><br/>특별 부록: 부동산 규제 정책에 대한 김학렬 소장의 코멘트

“대한민국 부동산 투자의 정답, 서울!”

2030 서울 생활권 계획, 8·2 부동산 대책, 10·24 가계부채 대책
종합분석, 입지와 투자가치에 근거한 투자 전략

- 연일 쏟아지는 투기 억제를 위한 규제정책 속에 찾는 새로운 투자의 해법

정부의 부동산 규제 대책 이후, 실거래 시장의 움직임은 사라졌다. 10월 24일 정부는 가계부채를 해결하기 위한 새로운 대책을 발표한다. 이 대책은 가계경제 안정을 위한 강구책이지만, 실체를 들여다보면 ‘부동산 시장’을 겨냥한 규제들이 상당수를 차지하고 있어 눈길을 끌고 있다. 뉴스에 오르내리는 단서들이 연일 투자 가능성을 제로에 가깝게 만들고 있는 실정에서 우리는 어디에서 기회를 찾을 수 있을까?
『서울 부동산의 미래』는 『대한민국 부동산 투자』를 통해 많은 부동산 투자자들에게 올바른 가치 판단의 가이드라인을 제시하고, 내 집 마련을 꿈꾸는 이들에게는 투자 가능성을 찾아가는 적확한 안목을 키울 수 있게 해준 빠숑의 최신작이다. 과거에 형성된 부동산 시장에서는 수요가 증가한다는 대전제 아래 양적 증가가 실현 되었기에 부동산을 가지고 있다고만 해도 자신의 자산을 유지하고 늘리는 데 문제가 없었다. 하지만 앞으로의 시장에서는 분석과 가치평가에 대한 예리한 판단이 수반되지 않는다면 자산으로서의 가치를 한순간에 잃어버릴 수 있다. 이러한 위험요소를 차단하기 위해 수회를 거듭하는 현장답사를 토대로 대한민국 입지 분석가로 자리매김한 저자는 현재까지 서울에 관련된 모든 데이터를 수집, 분석해 새로운 서울 부동산 투자의 가이드라인을 제시한다. 더불어 강화되는 정부의 규제는 인위적인 장치일 뿐, 매수를 하기 위한 나의 목적이 흔들리지 않는다면 투자는 반드시 성공할 수 있다고 주장한다.
이 책에서는 서울의 가능성을 600년 조선의 수도 그리고 해방 이후 민정 서울의 입지적 강점과 수 십년간 이어진 개발 계획의 변화, 정치적, 외부적 요인 그리고 현 시정에서 추진하고 있는 2030 서울 생활권 계획을 모두 분석한 결과를 가지고 각 권역별로 투자 요건에 맞는 교통, 일자리, 교육, 환경에 맞춰 제안하는데 주목하고 있다.
‘위기는 기회’라는 말이 있다. 단기적으로는 시장의 위축이 예상되지만, 그 속에서도 반드시 투자의 기회가 도사리고 있다. 이 책을 통해 서울에서 내 집 마련의 꿈과 새로운 투자의 대안을 반드시 찾을 수 있을 것이다.

서울에서 내 집을 마련하는
마지막 기회, 어떻게 찾을 것인가?

서울 아파트 평당 1억 시대의 가능성

앞으로의 서울의 발전 방향은 양적인 팽창이 아닌 주요한 역할을 차치한 나머지는 수도권에 분할하면서 핵심적 기능들만을 최적화 시킨 질적 성장이 계속될 것이다. 이것이 정권교체, 의식변화, 기술발전 등의 다양한 외부적 요인 속에서도 여전히 서울 전 지역이 개발 중에 있는 이유이기도 하다. 이러한 변화는 비단 부동산 붐을 지나고 있는 대한민국만의 일은 아니다. 이 책을 추천한 키움증권 수석연구위원인 홍춘욱 박사는 이러한 현상을 두고 삶의 질을 찾아 수도권과 교외로 빠지는 인구가 늘고 있는 것이 아니라, 오히려 출퇴근과 삶의 질의 연계가 더욱 높아지는 만큼 사람들이 물가가 비싼 대도시를 떠나지 않고 있다고 분석한다. 노동 시장이 여전히 두껍게 존재하는 한 서울 인근에 있던 회사와 연구소 및 기타 시설들도 다시 서울로 모여드는 역행 현상이 늘고 있으며, 세종시로 내려간 공무원들이 고집스럽게 서울의 주택을 유지하는 이유도 이와 같은 맥락이다.
이를 입증하듯 2016년 분양한 반포 아크로팰리스의 평당 가격은 현재 6,700만 원 선이다. 이후 각각 3년 내에 분양이 예정된 반포주공1단지와 압구정 현대아파트의 규모를 예측하면, 서울 평당 1억 원의 시대는 머지않았다.

재건축·재개발 호재, 교통망 세분화, 교육 프리미엄 상승
부동산 키워드에서 찾는 실수요 중심의 매물 찾기

뿐만 아니라 서울시가 지난 5월 발표한 ‘2030서울 생활권 계획’에 맞춰 권역별 발전이 예정하고 있어 투자자들의 이목을 끌 가치가 상승할 입지 후보들이 조금씩 드러나고 있다. 『서울 부동산 투자』에서는 이러한 흐름과 서울 5대 생활권―동북권, 동남권, 서북권, 서남권, 도심권 ― 을 각 권역별로 투자 가치 요소를 모두 분석해 성공적인 투자를 할 수 있는 장기플랜 노하우를 제안한다.
우리는 흔히 단기간에 많은 돈을 벌었을 때 ‘부동산 투자에 성공했다’고 생각하는 오류에 빠지곤 한다. 하지만, 부동산 투자는 나의 현황이 먼저 잘 파악되어야 한다. 내가 이 집에 산다는 전제하에 기본적으로 교통은 편리한지, 주변에 학군이 잘 형성되었는지, 주변 단지는 잘 조성되어 있는지, 공원과 환경은 좋은지 살펴본 뒤, 프리미엄이 예상되는 미래가치를 따져야 한다. 거기에 내가 답을 내린 이상적인 가격까지 올라가는 시간을 부여한다면, 경제 위기나 정책 변화에 흔들리지 않는 서울에서의 내 집 마련은 꿈이 아닌 현실이 될 수 있다.

“부동산 투자의 힌트는 이 책 속에 있다 ”
홍춘욱 (키움증권 수석연구위원 | 투자전략팀 팀장)