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이은홍, 김인만 저 | 원앤원북스 | 2021년 05월 04일 리뷰 총점9.5 정보 더 보기/감추기

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서울 재개발 투자지도

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발행일	2021년 05월 04일
쪽수, 무게, 크기	320쪽 \| 486g \| 15222519mm
ISBN13	9791170432029
ISBN10	1170432026

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책소개

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지은이의 말_부동산 투자의 꽃, 재개발과 재건축 1부 한 권으로 끝내는 재개발 투자 1장 재개발 투자 전 이것만은 알아두자 혼돈의 부동산시장, 아직도 재개발 기회는 있다 「도시 및 주거환경정비법」 기본 개념 잡기 계약 전 재개발 입주권 분양자격을 확인하라 경우에 따른 조합원 입주권 양도세 [잠깐 부동산 상식] 입주권 vs. 분양권 지역주택조합은 재개발과 다르다 가로주택정비사업 vs. 소규모재건축사업 서울 재개발 구역 정보 알아보기 서울 도심의 새 아파트 공급계획 공공재개발 [잠깐 부동산 상식] 토지거래허가구역 완전 정복 2장 재개발사업 절차 들여다보기 한눈에 보는 재개발사업 진행절차 기본계획 수립부터 정비구역 지정까지 조합설립 추진위원회부터 조합설립까지 재개발사업의 건설계획이 담긴 사업시행계획과 분양신청 관리처분계획인가에서 이전등기까지 마무리 재개발사업에 적용되는 2가지 규제 [잠깐 부동산 상식] 조정대상지역 지정 시 규제 재개발 투자수익 계산하기 재개발 투자 성공 노하우 1 사업추진 속도에 따른 투자전략 재개발 투자 성공 노하우 2 다양한 조사가 필요하다 2부 서울 재개발 투자지도 3장 신흥 부촌 마용성 재개발 속으로 재개발 투자자들의 원픽 용산 한남뉴타운 1 재개발 투자자들의 원픽 용산 한남뉴타운 2 낙후된 구도심의 변신 한강로구역 도시환경정비사업 1 낙후된 구도심의 변신 한강로구역 도시환경정비사업 2 마포의 신흥 부촌 아현뉴타운 1 마포의 신흥 부촌 아현뉴타운 2 신흥 부촌의 핵심축 북아현뉴타운 공업지역에서 고급 주거단지로 성수전략정비구역 1 공업지역에서 고급 주거단지로 성수전략정비구역 2 [잠깐 부동산 상식] 양도세 중과를 피하는 방법 4장 눈여겨봐야 할 서울 알짜 재개발 중구 최고의 투자가치 신당 주택재개발정비사업 강남 유일의 재개발 거여·마천 뉴타운 1 강남 유일의 재개발 거여·마천 뉴타운 2 [잠깐 부동산 상식] 취득세 완벽 정리 동작구의 신흥 주거지 노량진뉴타운 1 동작구의 신흥 주거지 노량진뉴타운 2 대규모 정비사업으로 우뚝 선 흑석뉴타운 1 대규모 정비사업으로 우뚝 선 흑석뉴타운 2 뛰어난 교통 여건의 이문·휘경 뉴타운 1 뛰어난 교통 여건의 이문·휘경 뉴타운 2 서울 서북권의 중심 수색·증산 뉴타운 1 서울 서북권의 중심 수색·증산 뉴타운 2 [잠깐 부동산 상식] 양도세 일시적 2주택 비과세 제대로 알기

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저자 소개 (2명)

저 : 이은홍

관심작가 알림신청 작가 파일

부동산 실무 경력 20년의 베테랑 공인중개사이자 최고 수준의 부동산 전문가다. 아파트뿐만 아니라 상가, 토지, 꼬마빌딩 건축까지 다방면에서 높은 수준의 부동산 지식과 실무 경험을 겸비하고 있다. 대외 활동이 많지 않은 숨은 고수지만 내공만큼은 어느 부동산 전문가보다도 크다. 특히 재건축·재개발 분야에서는 타의 추종을 불허할 만큼 깊이 있는 지식과 경험으로 정평이 나 있다. ‘애드홍의 부동산 투자길잡이’ 블로그를... 부동산 실무 경력 20년의 베테랑 공인중개사이자 최고 수준의 부동산 전문가다. 아파트뿐만 아니라 상가, 토지, 꼬마빌딩 건축까지 다방면에서 높은 수준의 부동산 지식과 실무 경험을 겸비하고 있다. 대외 활동이 많지 않은 숨은 고수지만 내공만큼은 어느 부동산 전문가보다도 크다. 특히 재건축·재개발 분야에서는 타의 추종을 불허할 만큼 깊이 있는 지식과 경험으로 정평이 나 있다.
‘애드홍의 부동산 투자길잡이’ 블로그를 운영하고 있고, 김인만 부동산연구소 총괄본부장으로도 활발한 활동을 하고 있다. 저서로는 『월 1,000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법』『나도 꼬마 빌딩을 갖고 싶다』가 있다.

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저 : 김인만

관심작가 알림신청 작가 파일

김인만 부동산경제연구소 대표로 유튜브 〈김인만TV〉를 진행하며 부동산R114 VIP상담위원, 조선일보 건축주대학 멘토, KDI(한국개발연구원) 부동산자문 등 여러 방면에서 부동산 전문가로 활동하고 있다. JTBC 〈머니클라스〉, 연합인포맥스 〈경제언박싱〉, SBS라디오 〈목돈연구소〉, KBS라디오 〈경제로 통일로〉, 경인방송라디오 〈민생부동산〉에 고정출연하고 있다. 또한 MBC <마리텔, 뉴스투데이, PD수첩>... 김인만 부동산경제연구소 대표로 유튜브 〈김인만TV〉를 진행하며 부동산R114 VIP상담위원, 조선일보 건축주대학 멘토, KDI(한국개발연구원) 부동산자문 등 여러 방면에서 부동산 전문가로 활동하고 있다.
JTBC 〈머니클라스〉, 연합인포맥스 〈경제언박싱〉, SBS라디오 〈목돈연구소〉, KBS라디오 〈경제로 통일로〉, 경인방송라디오 〈민생부동산〉에 고정출연하고 있다. 또한 MBC <마리텔, 뉴스투데이, PD수첩>, KBS<통합뉴스룸 ET, 더 라이브, 여유만만, 김제동 오늘밤>, SBS<그것이 알고 싶다, 오 뉴스, 모닝와이드>, YTN, 연합뉴스, 대전KBS<생생토론, 대세남>, TV조선<뉴스퍼레이드, 이사야사>, SBSBiz<이슈&직설, 경제현장>, 채널A, D’LIVE, HCN, LG헬로비전 등 여러 공중파 및 지상파, 삼프로TV, 김작가TV, 부읽남, 월급쟁이부자들, 머니인사이드, 셀코TV, 웅달책방, 내집마련TV 등 유튜브까지 출연했다.
여성잡지 퀸 <생활 속 부동산>을 비롯하여 조선일보, 닥터아파트, 조인스랜드, 삼성생명, 동부화재, IBK 등에 칼럼을 연재하고 있으며, 현대엔지니어링, 삼성생명, KB증권, LG전자, 신세계아카데미, 한국생산성본부, 중앙대학교 등 오프라인 기관부터 패스트캠퍼스, 땅집고 등 온라인 플랫폼에서도 활발히 강연하고 있다.
저서로는 《윤석열정부 5년 오르는 부동산은 정해져 있다》, 《한 권으로 끝내는 서울 아파트 투자지도》, 《혼돈의 부동산시장, 그래도 기회는 있다》, 《대한민국 부동산은 언제까지 오를 것인가》 등 15권 책을 출간하였다.

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만약 30㎡ 미만의 토지를 가진 A가 분양자격을 얻고 싶다면 60㎡ 이상의 토지를 구입해서 90㎡ 이상 요건을 충족하거나 추가로 약간의 토지를 구입해서 30㎡ 이상 요건과 무주택 요건을 갖추면 분양대상자가 될 수 있다. 단, 지목이 도로이고 도로로 사용하는 경우에는 분양자격이 제한된다. 무주택 유지 기간이 정해져 있기 때문에 현재 혹여 주택이 있더라도 그 구역이 사업시행인가 전이라면 사업시행인가 고시 전에 무주택 요건을 갖추어야 한다. 예를 들어 지목이 도로이고 현황이 대지인 토지 32㎡를 가진 C와 지목과 현황이 도로인 토지 91㎡를 소유한 D의 경우를 보자. C의 토지는 90㎡ 미만이나 30㎡가 넘고 지목은 도로이나 현황이 대지이기 때문에 분양자격은 주어진다. 단, 세대원 전원이 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 무주택이어야 한다. --- p.29 서울 주택부족 문제가 이 정도 물량이 늘어난다고 해결될 문제는 아니다. 또 2021년 서울시장 보궐선거에서 당선된 오세훈 서울시장이 재건축·재개발 정비사업 규제를 대폭 완화해주겠다고 했고, 2022년 대통령 선거도 있어 정책의 변화는 있을 수 있다. 하지만 지금까지 공공이 주도해서 잘된 경우도 잘 없어서 공공재개발에 큰 기대를 할 필요는 없을 것 같다. 하지만 여러 문제로 제대로 사업이 진행되지 않고 있던 서울 도심 재개발 구역에 공공이 개입해 사업 속도를 높여 예상보다 빨리 질 좋은 새 아파트가 시장에 공급된다면 업그레이드된 재개발 방식으로 자리를 잡을 가능성도 배제할 수는 없다. 공공재개발, 일단 한 번 지켜보도록 하자. --- p.81 몇 달 전 재개발 구역 내 조합원 물건을 계약하고 잔금까지 마무리한 고객으로부터 재당첨 제한 대상이 될지 모른다는 연락이 왔다. 조합원 분양권이 인정되지 않으면 현금청산이 되는데, 그렇게 되면 어림짐작으로도 1억~2억 원 이상의 큰 금전 손실이 발생하는 심각한 상황이었다. 당연히 그 고객은 새파랗게 질렸고 필자도 당황하기는 마찬가지였다. 투기과열지구 내 정비사업(재건축·재개발 등) 일반분양을 받은 경우 5년간 다른 정비사업의 일반분양 당첨을 받을 수 없다는 규정이 있었는데, 2017년 부동산시장이 과열되자 8·2대책을 통해 더 강화되었다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양뿐만 아니라 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자까지도 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원의 재당첨을 제한한다. --- p.120 앞에서도 말했지만 구역 해제가 된 1구역은 건축물의 높이 규제로 인해 타구역에 비해 사업성이 떨어지고, 이태원 상권으로 인해 상가수익성이 좋아 사업이 지지부진했다. 하지만 최근 코로나19로 인해 이태원 상권이 침체되면서 다시 재개발을 추진하자는 의견이 설득력을 얻고 있다. 2020년 9월 공공재개발 1호 신청을 했지만 아쉽게도 공공재개발 시범사업지로는 선정되지 못했다. 하지만 2021년 4월 보궐선거로 당선된 오세훈 시장이 재개발 규제 완화를 말하고 있는 만큼 주민들의 사업추진 의지에 따라 재개발사업이 다시 추진될 경우 우수한 입지의 1구역의 가치는 단번에 올라갈 것이다. 사업이 진행 중인 2구역에서 5구역의 상세한 내용은 다음 장에서 알아보자. --- p.160 구릉지이긴 하지만 저층과 고층이 잘 어우러진 특화 설계를 통해 단점을 극복했고, 단지 내 초등학교도 예정되어 있으며 한성중·고등학교도 인근에 있어 교육환경도 양호하다. 2009년 사업시행계획인가 후 제대로 진행되지 못하다가 2020년 촉진계획 변경과 건축심의를 통해 용적률을 상향해 세대 수가 기존 1,714세대에서 642세대 증가함과 동시에, 중대형에서 중소형으로 면적 구성도 변경되면서 사업성이 개선되었다. 삼성물산과 대림산업에서 최고 35층 2,356세대 대단지로 건립할 예정이고 우수한 입지를 감안하면 재개발이 되기만 하면 북아현뉴타운의 랜드마크는 따놓은 당상인데 조합 내부 문제로 사업 진행이 주춤하고 있어 아쉽다. --- p.203 A씨의 경우 일시적 2주택 양도세 비과세 요건에 충족하는지 하나씩 따져보자. 종전 주택(강남 아파트)을 2017년 9월 취득했고 신규 주택(수원 아파트)을 2020년 1월에 취득했으니 종래 주택 취득하고 1년 이후에 신규 주택 취득하는 1번 요건은 충족한다. 2번 신규 주택 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 2번 요건은 일단 가능은 하다. 2020년 1월 취득했으니 2023년 1월 이전까지 양도하면 되지만 조정대상지역과 취득 시점에 따라 일시적 2주택 허용 기간이 3년이 아닌 2년이나 1년이 적용될 수 있어 이 부분은 조금 더 따져보아야 하겠다. 종전 주택이 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 갖추어야 하는 3번 요건은 강남 아파트 취득 시점인 2017년 9월에는 이미 조정대상지역이었고 취득 시점도 8월 3일 이후여서 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야만 비과세가 가능하다. A씨가 2년 거주를 하지 않았다면 양도세 비과세를 받을 수 없게 된다.

--- p.316

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