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한 권으로 끝내는

부동산 경매 고수 만들기

경매의 달인 미소영이 안내하는 투자 로드맵

안신영 저 | 다다리더스 | 2020년 06월 15일 리뷰 총점9.6 정보 더 보기/감추기
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부동산 경매 고수 만들기

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품목정보

품목정보
발행일 2020년 06월 15일
쪽수, 무게, 크기 460쪽 | 928g | 165*235*30mm
ISBN13 9791190124027
ISBN10 1190124025

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책소개

목차

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저자 소개 (1명)

저 : 안신영
관심작가 알림신청 작가 파일
저자는 20대에 직장생활, 30대는 전업주부, 40대는 자영업, 그리고 50대는 경매 투자와 강사로 활동하고 있다. 경매 투자 경험을 바탕으로 ‘돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유’, ‘부동산경매 고수 만들기’를 출간했고, 현재 ‘북극성 부동산 재테크’ 카페에서 부동산경매 투자의 첫걸음을 시작하는 ‘병아리반’ 강사로 2016년부터 지금까지 활동하고 있다. 저자는 근로자의 삶, 투자자의 삶, 강사의 삶을 살... 저자는 20대에 직장생활, 30대는 전업주부, 40대는 자영업, 그리고 50대는 경매 투자와 강사로 활동하고 있다. 경매 투자 경험을 바탕으로 ‘돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유’, ‘부동산경매 고수 만들기’를 출간했고, 현재 ‘북극성 부동산 재테크’ 카페에서 부동산경매 투자의 첫걸음을 시작하는 ‘병아리반’ 강사로 2016년부터 지금까지 활동하고 있다.

저자는 근로자의 삶, 투자자의 삶, 강사의 삶을 살고 나서 뒤늦게 ‘나 자신을 찾는 시간’을 갖고 보니, 은퇴를 위해 돈 모으는 것에 집중하는 것도 중요하지만, 오히려 은퇴 후에도 계속하고 싶은 일을 하고 투자도 이어가며 ‘노후를 즐길 수 있는 환경’을 만드는 것이 더 중요함을 깨닫게 된다고 한다. 노후를 즐길 수 있는 환경 만들기의 첫 번째 실천은 바로 습관! 습관의 중요함을 전하고, 새롭게 주어진 제3의 인생, 노후를 위한 좌우명으로, ‘건강하자! 즐기자! 몰입하자!’ 이 세 문장만 외쳐도 힘이 난다고 강조한다.
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추천평

최근 부동산 재테크로 경제적 자유를 꿈꾸는 사람들이 폭발적으로 증가하고 있습니다. 무한경쟁 시대에 진입하면서 개인 사업의 불확실성이 커지고, 물가 상승률보다 낮은 임금 상승률로 인해 직장을 다니면서 여유로운 생활은커녕 저축하기도 쉽지 않아 노후를 장담하기 어려워졌기 때문입니다.

그래서일까요? 젊은 층을 중심으로 부동산 재테크는 선택이 아닌 필수라는 인식이 급속하게 확산하고 있습니다. 아무것도 하지 않으면 사회에서 도태될 수 있다는 위기감과 평생 일만 해야 하는 삶에서 벗어나기 위한 자구책인 셈이죠.

요즘 부동산 시황은 서울과 일부 지역의 아파트 가격이 정점을 찍고 조정 가능성이 대두되면서 매매나 분양보다 부동산 경매에 대한 관심이 높아지는 추세입니다. 부동산 하락장에서 부동산 경매가 수익을 낼 유일한 방법이라는 판단으로 발 빠르게 움직이는 사람들이 늘고 있는 것으로 보입니다.

이러한 시점에 부동산 경매 재테크에 관심은 있으나 무엇을 어떻게 해야 할지 모르는 사람들에게 부동산 경매의 처음과 끝을 한 번에 알려주는 책은 매우 유용할 것입니다.
그동안 부동산 경매에 관한 책이 많이 나왔지만 제 마음을 움직인 책은 없었습니다. 이론 중심으로 기술된 책은 부동산 경매 재테크 현장에서 활용하기에 적합하지 않았고, 실전 경험 중심으로 기술된 책은 부동산 경매에 관심 있는 이들에게 동기부여는 되지만 실제 기본 지식을 알려주기에는 부족함이 있었습니다. 그래서 이론과 실전 노하우를 한 권에 완벽하게 담아 평생 소장할 수 있는 책이 출간되기를 오래 기다려 왔습니다.

그리고 드디어 제 마음을 움직이는 책을 마주하게 되었습니다. 책의 마지막 장을 덮는 순간 ‘바로 내가 그토록 원했던 책이야’라는 말이 저절로 나왔습니다. 부동산 경매를 한 지 23년 만에 감히 부동산 경매의 바이블이라고 말할 수 있는 책을 만나게 된 것이죠.

이 책은 부동산 경매의 모든 과정을 시간 순서로 구성했습니다. 부동산 경매에서 기본적으로 알아야 할 절차와 내용을 매우 쉽게 빠짐없이 수록하고 있어 부동산 경매 입문자와 초보자들에게 길잡이가 될 뿐만 아니라 부동산 경매 고수에게도 필요한 내용을 실전 노트와 심화학습으로 넣어 완성도를 높인 것이 인상적이었습니다.

그뿐만 아니라 현재의 부동산 정책을 반영하여 절세하는 세금전략과 대출의 종류와 활용, 최근 급증하고 있는 법인설립을 통한 투자 노하우, 초보부터 고수까지 반드시 알아야 할 부동산 경매 투자전략과 수익을 극대화하는 이론과 모의 실습, 그리고 매도의 기술까지 부동산 경매에 필요한 지식과 저자의 실전 경험을 총망라하여 이해를 돕고 있습니다. 이 책의 내용을 제대로 숙지하고 실천한다면 누구라도 부동산 경매를 통한 투자에 성공할 수 있을 것이라는 확신이 들었습니다.

부동산 경매 재테크에 관심이 있다면 망설이지 말고 이 책을 읽어 보시기 바랍니다. 여러분의 인생에 큰 전환점이 될 것입니다.
- 북극성주
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종이책 주간우수작 부동산 경매 바이블
평점10점 | r*****1 | 2020-08-26 | 신고
부동산 경매를 통해 집을 사면 싸게 살 수 있을 것 같아 서평단에 신청하였다.이 책의 저자 안신영님은 치킨가게를 운영하다가 나이가 들어도 할 수 있는 기술로 경매 재테크라는 기술을 배운다. 부동산에 관심을 갖지 않다보니 경매도 막연히 남들보다 싸게 입찰해서 운이 좋으면 낙찰되는 줄 알았는데 상당한 노력과 분석이 요구되는 기술이었다. 이 책은 12개의 P... 더보기

원문주소 : https://sarak.yes24.com/review/12917807

부동산 경매를 통해 집을 사면 싸게 살 수 있을 것 같아 서평단에 신청하였다. 


이 책의 저자 안신영님은 치킨가게를 운영하다가 나이가 들어도 할 수 있는 기술로 경매 재테크라는 기술을 배운다. 부동산에 관심을 갖지 않다보니 경매도 막연히 남들보다 싸게 입찰해서 운이 좋으면 낙찰되는 줄 알았는데 상당한 노력과 분석이 요구되는 기술이었다. 


이 책은 12개의 PART로 구성된다.
PART 1. 부동산 재테크를 하는 이유
PART 2. 부동산 경매는 왜 생겼을까요?
PART 3. 권리분석, 꼭 필요한 원리만 알면 돼요
PART 4. 점유자 분석, 임차인을 알면 실패하지 않아요
PART 5. 배당절차와 순위까지 마스터
PART 6. 임장! 여행하는 마음으로
PART 7. 입찰, 법원에 갈 때 꼭 챙기세요. 
PART 8. 패찰했다고? 울고만 있을 때가 아니다. 
PART 9. 낙찰, 내 이름이 불렸어요.
PART 10. 명도, 절차대로 진행하면 끝
PART 11. 이제 수익을 계산할 때
PART 12. 고수익을 위한 투자전략

PART 3~PART 10 부동산 경매 절차 흐름도 : 실질적 경매 절차

경매를 하는 데 있어서  상기 표처럼 전체적인 흐름을 설명하고 세부적인 사항들을 실전과 같이 꼼꼼히 설명한다. 


P.27 경매의 큰 장점 : 위험요소를 알고 입찰한다면 '위험요소'를 활용해서 더욱 

         싸게 낙찰받을 수 있다. 대표적인 위험요소는 권리분석입니다.

P.85 권리분석은 낙찰자가 낙찰받은 후에 책임져야 할 권리와 금액이 있는지 확인하는 작업이다.

경매의 가장 큰 위험 요소로 권리 분석을 잘못하여 낙찰 받았는데 빚을 인수하여 엄청한 손실을 감당해야 할 수도 있다. 

권리분석은 등기부등본의 갑구와 을구를 보고 경매를 통해 말소기준권리를 찾는 것이다. 

예를 들어 설명하고 부린이를 위해 각각의 용어 설명도 빼놓지 않았다.


* 말소기준권리 (P.98~102)

1. 근저당권 : 빌려준 돈만큼 설정하는 것은 저당권, 빌려준 돈보다 더 큰 액수로 설정하는 것은 

                    근저당권

2. 가압류 : 금전또는 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대해 향후 강제집행이 불가능할 경우를 

                 대비해서 채무자의 현재 재산을 압류하고 확보함으로써 강제집행을 하기 위한 명령

3. 경매개시결정 등기 : 경매가 시작되었다는 것을 알려주는 것

4. 담보가등기 : 본등기를 할 요건을 갖추지 못했을 때, 본 등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 

                        등기

    ※ 입찰자 주의 사항 : 가등기가 말소기준권리보다 앞에 있을 경우, 배당요구신청을 했다면 

                                  말소기준이 되어 배당 후 소멸하므로 입찰해도 안전하다. 그러나, 배당요구를                                   신청하지 않았다면 낙찰받고도 소유권을 빼앗길 수 있으므로 입찰하면 안된다. 

5. 전세권 


P.112 권리분석 하는 방법


P. 139 임차인의 권리 분석 : 대항력, 우선변제권, 최우선변제권

대항력 : 임차인이 낙찰자에게 임대차계약과 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘

우선변제권 : 임대차의 남은 기간은 포기하고 대신 보증금 반환을 요구하는 권리

최우선변제권 : 소액임차인의 보증금으로 연도별 기준이 있음


* P. 159 묵시적 갱신 : 임대인은 임대기간 만료 전 6월에서 1월까지, 임차인은 임대차 기간 만료 전 

                                  1월까지 상대방에게 갱신 거절의 통지를 해야 합니다.

                                 묵시적 갱신이 이뤄진 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있으며,

                                임차인이 계약해지를 요구하면 3개월 뒤 효력이 발생합니다.

P.162 임차권 등기 : 임대차계약 기간이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인이

                               법원에 신청하여 임차권을 단독으로 등기할 수 있도록 한 제도

부동산 임대차 관계에 있어서 알아두면 좋은 용어도 많이 등장합니다. 


P.180 입찰자는 대항력이 있는 임차인이나 선순위 전세권이 있을 때는 입찰하기 전에 배당요구종기일 안에 배당요구를 했는지 날짜까지 꼼꼼하게 확인하는 습관을 들여야 합니다.


* 배당순위


P.190 물권은 등기된 순서대로 배당받고, 채권은 등기 순서와 상관없이 같은 순위로 배당 받는다.
 P.204 임장 : 부동산 현장을 보러 가는 것
임장 가는 이유 : 입찰가를 정할 때 수리비와 명도비 산정, 급매가격, 전세가격 등 확인
임장의 최종 목표 : 물건의 가치를 정확하게 판단해서 수익을 낼 가격으로 낙찰받는 것
P.212 임장보고서 작성 : 물건 개요, 시세 조사, 지역 조사, 종합 의견
P. 291~297 경매 관련 비용 줄이는 방법 소개
    금융비용 절약 노하우 : 경락잔금대출(경매로 낙찰받은 집을 담보로 대출받아 잔금을 치름)
    명도비용 절약 노하우 : 권리분석과 임차인 분석을 해서 명도비용을 책정
    수리비 절약 노하우 
    세금 절약 노하우 

P.340 낙찰 후 대금지급 : 대금을 납부할 때는 '인도명령 신청'을 꼭 해야 함

P.350 명도 : 가장 부담스러운 것이 기존에 살고 있는 사람을 내보내는 것

           상대방과 마음을 열고 대화를 하고 최대한 편의를 봐주되 강제집행을 마지막 보루로 생각하고 

           합의점을 찾는 것이 명도의 핵심

P.360 명도가 쉬운 순위 

   1위 : 보증금을 전액 배당받는 임차인

   2위 : 보증금을 일부 받는 임차인

   3위 : 소유자 겸 채무자

   4위 : 보증금을 전액 배당받지 못하는 임차인 

깡통 전세로 경매에 넘어간 집에 살던 보증금을 전액 받지 못한 세입자가 가장 고통스러울 것이다. 


P.400 경매는 특성상 부동산 시장이 좋을 때보다 좋지 않을 때 빛을 발합니다.

모든 재테크의 기본은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 부동산에 관심이 높은 지금은 B구간에서 7.10대책이후로 C구간에 접어 들것 같다. 따라서, 많은 무주택자들이 부동산 하락기에 접어들 지금부터 경매를 공부하여 시세보다 저렴한 가격에 내집 마련을 할 수 있는 기회를 갖게 되길 바란다. 

IMF 때 우리집도 경매에 의해 살던 집에서 나가게 된 경험이 있다. 그 때는 20대 초반이었는데 부동산 경매 관련  지식이 있었다면 대출을 받아서라도 경매에 넘기지 않았고 경제적인 고통을 덜 받았을 것 같다.  
이 책은 제목대로 부동산 경매 관련 바이블이라 할 만하다. 경매 순서(권리분석부터 낙찰받고 명도에 이르기까지)와 전체적인 그림과 함께 순서대로 자세하게 이야기해준다. 집은 사는 것이 아니라 사는 곳이라는 생각으로 살아왔지만 임차인으로 살게  되면 내 의지와 상관없이 이사를 해야 하는 경우가 발생한다. 이제는 생각이 바뀌었다. 우리나라에서 경제적 자유의 기본은 집을 사는 것이다. 


부동산에 대해 관심 있는 사회초년생부터 은퇴한 분들 모두에게 부동산 관련 문제를 예방하고 재테크에 도움이 되는 책이라고 생각한다. 특히, 부동산 경매에 관심있는 분들에게는 반드시 소장하여

경매 진행 과정에서 함께 하면 좋은 책이다. 

부린이를 한층 성장하게 해준 저자 안신영님, 다다리더스 출판사, YES24 리뷰어클럽에 감사인사를 전한다. 


YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다.


#부동산경매고수 #미소영 #다다리더스 #부동산재테크 #권리분석 #임장 #묵시적갱신 #점유자분석 #부동산경매입찰 #명도


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