Name: 부동산 경매에 미쳐라
Rating: 6.0 (1 reviews)
Author: 홍정화 저

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부동산 경매에 미쳐라

못 벌어도 1억은 버는

홍정화 저 | 아라크네 | 2008년 01월 15일 리뷰 총점6.0 정보 더 보기/감추기

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발행일	2008년 01월 15일
쪽수, 무게, 크기	328쪽 \| 489g \| 15322430mm
ISBN13	9788992449250
ISBN10	8992449259

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책소개

머리말 · 부동산 경매로 높고 안정적인 수익을 얻어라 추천의 말 · 이 책을 읽고 나면 초보자도 경매 고수가 된다 1장 아파트 경매에 미쳐라 박 대리, 경매에 눈을 뜨다 경매 고수를 만나다 경매 진행 방법을 공부하다 경매 참여시 주의할 것들과 경매 신청 절차 신문에 난 경매 공고를 분석하라 경매 정보지를 주목하라 임차관계를 확인하고 등기부등본을 파악하는 법 등기부등본의 갑구와 을구를 주목하라 권리분석이 중요하다 물권과 채권이 무엇인지 파악하라 말소기준권리를 파악하라 저당권을 파악하라 전세권과 지상권을 파악하라 법정지상권과 분묘기지권도 파악하라 지역권을 파악하라 유치권도 중요하다 가등기를 파악하라 예고등기와 환매등기도 파악하라 가압류와 가처분을 조심하라 좋은 물건을 고르는 안목을 키워라 좋은 물건을 찾으면 권리분석에 들어가라 현장 조사로 주변 시세와 생활환경을 살펴라 경매 입찰일에는 이렇게 행동하라 아파트 낙찰로 내 집 장만의 꿈을 이루다 낙찰받은 후 알아야 할 모든 것들 돈 없이도 경매에 참가할 수 있다고? 경매잔금대출을 활용하라! 차익을 남길 수 있는 아파트를 찾아라 경매잔금대출로 아파트 매수에 성공하다 배당은 어떻게 이루어지는가 3개월 만에 2배의 이익을 얻다 2장 주택 경매에 미쳐라 허 과장, 지금 살고 있는 집이 경매로 넘어가다 주택 입찰에는 임차인분석이 무엇보다 중요하다 주택임대차보호법의 적용 범위를 파악하라 임차인의 3가지 권리를 파악하라 대항력과 확정일자를 파악하라 전입신고, 이 점을 주의하라 임차인 외의 등기부상 권리가 있는지 파악하라 임대보증금을 보호하는 또다른 방법, 소액임차인 최우선변제 임차권등기 명령도 파악하라 임대차의 존속 기간을 파악하라 배당요구 포기하고 직접 입찰하다 특수한 대금 납부 방법 배우기 입찰 성공, 경매로 전화위복이 되다 다가구주택 경매는 이런 점을 주의하라 매수 후 깔끔한 관리를 위해서는 인도명령과 명도소송을 알라 다가구주택 물건분석은 임차인분석이 제일 중요하다 투자 가치를 평가해 보다 3장 상가 경매에 미쳐라 상가 구입은 경매가 최고다! 이 부장, 고수를 만나 상가 경매 공부를 시작하다 상가건물 임차인이 보호받을 수 있는 적용 범위 권리금과 계약 기간을 100% 활용하는 법 대항력과 우선변제권을 파악하라 최우선변제권을 받는 보증금의 범위 권리분석이 끝났으면 발품을 팔아라 상가 건물은 주변 상권을 파악한 후 계획을 세워라 전세권이 최우선순위로 설정돼 있는 경우 오피스텔 낙찰 후 임대 놓아 월 수입을 얻다 재매각된 경매물건 자세히 살펴보자 상가건물의 경쟁력은 다각도로 분석해야 한다 이 부장, 다시 상가를 매수하다 임차인 내보내기 상가 리모델링의 노하우 4장 토지 경매에 미쳐라 내 나이에 전원주택을 사라고? 전원주택, 내 눈으로 확인하는 답사가 중요하다 입찰 전에 농지취득자격증명을 확인하라 경매로 나온 대지를 발견하고 권리분석에 들어가다 현장답사는 언제나 중요하다 남의 눈치 보지 말고 정확한 입찰가를 산정하라 김 이사, 대지낙찰에 성공하다. 김 이사, 어떤 전원주택으로 지을지 행복한 고민에 빠지다 예상치 못한 떡고물이 생기다 전원주택의 또 다른 메리트, 펜션 좋은 대지를 발견하더라도 권리분석을 잘해야 한다. 입지 선정은 직접 가서 보는 게 제1원칙이다. 펜션사업으로 창업의 꿈을 이루다

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저자 소개 (1명)

저 : 홍정화

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하우스딜 대표이사. 전산을 전공했지만 이력과는 전혀 다른 세계에서 맹활약하고 있다. 그녀의 주변 지인들은 한결같이 입을 모아 “항상 손에서 부동산 관련 책을 떼지 않고 늘 탐구하는 자세로 노력하는 진국 사업가”라고 평한다. 컴퓨터 프로그래머로 신성건설에 입사 후 전산 업무 외에 부동산에 더 많은 관심과 애정을 가지게 되면서 인터넷 지식과 부동산에 대한 폭넓은 탐색과 접근으로 부동산 경매 인터넷 사업체인 하우스딜(... 하우스딜 대표이사. 전산을 전공했지만 이력과는 전혀 다른 세계에서 맹활약하고 있다. 그녀의 주변 지인들은 한결같이 입을 모아 “항상 손에서 부동산 관련 책을 떼지 않고 늘 탐구하는 자세로 노력하는 진국 사업가”라고 평한다. 컴퓨터 프로그래머로 신성건설에 입사 후 전산 업무 외에 부동산에 더 많은 관심과 애정을 가지게 되면서 인터넷 지식과 부동산에 대한 폭넓은 탐색과 접근으로 부동산 경매 인터넷 사업체인 하우스딜(www.housedeal.co.kr) 사이트를 시작했다. 많은 사람들에게 알려진 하우스딜 ‘플래시 애니메이션’은 부동산 경매를 손쉽고 재미있게 공부할 수 있는 경매 강의의 일환이다. 처음 서비스가 개시되었을 때 여러 신문과 MBN의 주목을 끌었으며, 특히 『서울경제신문』에서 ‘여성우수벤처기업상’을 수상하기도 했다.

현재 수목법률사무소 경매 업무를 지원하며, 검색포털 사이트에 경매 콘텐츠를 제공하고 부동산114, 한화리츠 경매 부문 지원 사업을 맡고 있다. 그 밖에 다수의 잡지와 매체에 부동산 경매 전문가로서 글을 게재하는 등 부동산 경매 투자자들의 좋은 길잡이 역할을 하고 있으며, 경매를 쉽고 재미있게 알리는 집필 활동을 포함, 왕성한 행보를 보여주고 있다. 지은 책으로 『낙찰사례로 완벽하게 배우는 부동산 경매』 등이 있다.

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돈 없이도 경매에 참가할 수 있다? “고수님, 저 재테크로 경매를 좀 해보고 싶거든요. 월급 가지고는 살기가 빠듯해서요.” “그래요? 음, 하긴 박 대리님은 경매 공부도 많이 하셨으니까 해도 괜찮을 겁니다.” “그래서 말인데요, 제가 가진 돈이 1,000만 원 정도밖에 없거든요. 그런데 지난번에 유 대리가 경매잔금대출이라는 게 있다고 하더라구요. 그런데 궁금한 것이 있어서요. 혹시 매각허가결정을 받았는데 은행에서 대출이 안 된다고 하면 대금 납부를 못해서 입찰보증금도 돌려받지 못하면 어떡하나 해서요.” 박 대리는 걱정스러운 말투를 했다. “매각허가결정이 확정되었다고 해서 무조건 은행에서 나머지 금액을 대출해 주는 건 아닙니다.” “그래요?” “은행에서 대출을 해줄 때는 경매 부동산 매수가를 보고 대출 금액을 정하는 것이 아니고 은행 내부감정을 통해 정하거든요. 이때 적용되는 감정가격의 기본 원칙은 매매 시세의 80~90% 정도입니다.” “그럼 입찰하기 전에 은행에 가서 물어봐야겠네요?” “그래야 실수가 없습니다.” “경매대출을 받으면 금리는 어떻게 되나요?” “저는 은행 직원이 아닌데요. 하하.” 고수는 크게 웃으며 말을 이었다. “경매대출이라도 일반담보대출과 같은 조건이라고 생각하시면 됩니다. 기준금리 연동대출이나 시장금리 연동대출에 해당되는 금리입니다.” “하지만 대출을 해주는 은행에서도 어떤 조건을 걸겠죠?” “은행에서는 부동산 담보대출을 해주는 경우에 우선 대출받는 사람이나 담보 제공자의 소유권을 확인합니다. 그리고 근저당권을 설정한 후가 아니면 돈을 빌려주지 않죠.” “그러면 경매잔금대출을 어떻게 받아요? 소유권 이전도 안 되었는데 말예요.” “그렇습니다. 경매 부동산의 잔금을 납부하기 위해 대출을 신청하면 당연히 거절 통지를 받게 됩니다. 왜냐하면 통상적으로 대출의 전제 조건은 소유권 이전과 근저당권 설정이 선행되어야 하기 때문이지요.” “그럼 어떻게 해야 하는데요?” 박 대리는 메모할 준비를 하며 답변을 재촉했다. “경매 대출을 신청하기 위해서는 입찰보증금 영수증을 비롯하여 여러 가지 준비해야 할 서류들이 있습니다. 그런 것들을 준비해 가면 은행에서 대금 납부기일에 맞춰 대출을 해주는 것과 동시에 대금 납부를 하고 소유권 이전 및 근저당권 설정까지 한 번에 끝냅니다. 서류만 정확하게 접수해 주면 은행에서 대금 납부까지 다 해주는 거지요.” - 128쪽 입찰 성공, 경매로 전화위복이 되다 허 과장은 자신의 집 경매 집행법원인 서울 남부지원으로 고수와 함께 갔다. 그리고 먼저 경매계 앞 게시판으로 가서 오늘 진행되는 부동산을 확인했다. 허 과장이 입찰할 부동산은 네 번 유찰이 되었고 오늘이 입찰일인 것이 맞았다. 허 과장은 입찰장 안으로 들어가 준비해 온 서류를 다시 한 번 확인하고, 입찰 개시를 기다리고 있었다. “입찰금액 결정해서 오셨어요?” 고수는 허 과장의 마음을 안정시켜 주기 위해 이런저런 이야기를 하다가 질문을 던졌다. “5,800만 원에 입찰하려고요. 입찰보증금은 법원에서 정한 최저매각가의 10%이니 540만 원 준비해 왔습니다. 괜찮을까요?” 입찰장에 있는 많은 사람들을 보고 불안했던지 허 과장은 걱정스러운 목소리를 했다. “기다려봐야죠. 신중히 입찰가를 결정하셨으니까 좋은 결과가 있을 겁니다.” “저는 이사 갈 필요도 없고 하니 처음에 최저가 5,400만 원에 입찰하려다 400 더 생각했거든요.” “그러시군요. 자, 이제 입찰개시를 알리니 확인을 하고 서류를 작성하셔서 내십시오.” 허 과장은 고수와 함께 법대 앞에 비치된 매각물건명세서, 임대차 조사서, 시가감정서를 확인했다. 허 과장은 입찰표에 사건 번호, 본인의 인적사항, 입찰가액, 보증가액을 적고 입찰보증금 봉투에 준비해 온 수표를 넣었다. 그리곤 입찰표와 입찰보증금 봉투를 다시 큰 봉투에 넣어 집행관에게 제출을 하고 입찰자용 수취증을 받아왔다. “더 높이 적을 걸 그랬나요? 저쪽에 다른 사람들이 웅성거리는 소리가 아무래도 저보다 더 높은 입찰가를 적은 것 같은데 말이에요.” 허 과장은 불안했다. “불안해하지 마세요. 소신대로 하셔야죠. 입찰장에 오셔서 다른 사람들 말을 많이 들었다가 낭패보는 수도 있어요. 너무 다른 사람들의 말에 귀 기울이지 않는 것이 좋을 수도 있거든요.” “그렇겠죠? 분위기에 휩쓸려 순간 기분으로 높게 적었다가 두고두고 후회할 수도 있겠죠?” “그럼요.” 고수는 허 과장을 안심시켰다. 잠시 후 집행관은 입찰 마감을 알리고 사건 번호별로 해당 물건에 입찰한 사람들이 법대 앞으로 나갔다. “사건 번호 2006`-`29416 다세대주택, 2명 입찰하였습니다. 그 중 최고가매수신고인은 입찰가 5,800만 원에 매수신고한 허지휘입니다.” 순간 허 과장은 펄쩍 뛰어오르며 만세를 불렀다. 그리고 허둥지둥 최고가매수신고인 신고를 하고 고수에게 갔다. “축하드립니다. 전화위복이네요. 전세보증금 못 받을까 봐 고민하다가 그 집을 사 버렸네요.” ` - 200쪽

--- 본문 중에서

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